中证证券：调控预期不变 地产难言反转

中证证券：调控预期不变 地产难言反转 更新时间：2010-10-31 6:59:57 　　本周地产股表现异常抢眼，在沉寂了近5个月后，板块充当了引领市场冲高的主力，虽然市场整体仍在震荡，但地产、金融积蓄的力量给未来大盘走势带来较为乐观的想象空间。但分析人士认为，目前还未到地产板块整体反转的时机，当前的反弹只是估值的修复和板块的轮动。　　从宏观看，地产面临的政策环境并未放松；从市场看，销售下降正逐步明显，而未来地产公司业绩的增长性也存疑。因此，无论从估值支撑还是资金支持方面，地产股向上还面临掣肘。　　10月以来，A股整体演绎了一波反弹行情，涨幅达12.4%，其中，有色、采掘、机械、交运、金融等强周期行业领先大盘，而餐饮、生物医药、零售等弱周期行业出现了不同程度的下跌。国内经济的企稳、美国进一步的量化宽松大大刺激了市场神经，从地产表现看，10月份先是各主要城市出台了落实“9.29”调控的具体措施，楼市成交开始降温，而此间地产股表现则一路上行，从最初的追随大盘到引领大盘，目前地产板块的整体估值已恢复到“4.17”调控前的水平，政策并未超预期，成为地产股上涨的主因。稍后，10月19日，央行公布的加息再次刺激了地产等相关板块，市场分析认为价格手段在短期内将代替物业税等行政手段，地产面临的进一步收紧概率有限。　　虽然从近几年来加息周期与地产股的表现看，加息后一段时间地产股表现将强于大盘，但本次调控并不意味着历史能够重演。在加息周期还不明朗，从紧调控依然持续的背景下，地产行业面临的环境不可同日而语。　　首先，在限购套数和资金监管的约束下，地产商面临着资金成本上升和库存可能积压的风险，虽然本次加息并非直接针对地产，但财务费用的上升会使地产商的现金流进一步收紧，资金周转的时间也将放缓；限购的严格落实将使成交继续回落，虽然对本年度地产商业绩影响不大，但会对未来的投资和明年的业绩增长形成一定的影响，这些都将使地产商面临未来业绩低增长的可能。　　第二，即使未来货币政策没有预想的那么紧，资金助推楼市的可能也大大缩小。2009年以来，楼市价格的单边上涨很大因素可归结为流动性的推动，今年二季度以来，虽然有各项行政措施的出台约束，但流动性整体宽裕的局面并未改变。股市的震荡使资金更多的偏向楼市，而10月份加息的开始，可以从某种意义上解说为货币政策转向的标志，目前地产开发资金监管办法在一些重点城市已经有效落实，而个贷利率上浮和首付比例的提升在未来一段时间内对地产增量资金的影响也逐步明显，可以预期到地产行业资金推动的边际效应在递减，即使在明年一季度贷款投放的高峰，地产行业的资金状况也会受到一定的限制。　　第三，从估值角度看，目前地产板块PNAV大致在-5%——10%，PB为3倍，近期龙头地产股和二、三线区域地产股估值回归加速，考虑到今年地产业绩仍有40%左右的增长，地产股整体的估值已经恢复到正常水平，因此估值因素也难以承继未来地产对股市资金的吸引，地产股目前虽然出现阶段性反弹，但难言整体性反转，要出现持续向上的动力还有诸多因素缺位。　　第四，从房价的走势看，如果房价没出现明显下跌，地产调控的阴云还将笼罩，虽然有保障住房的大量开工，但并未出现大量入市销售交易，短期内还不能对地产成交形成影响，而从开发商主动降价来看，还需要至少一个季度左右的时间，地产价格的回调将是一个持续的过程，短期内不可能立竿见影，如果目前政策的基调一直持续，未来有可能出现房价的渐进下跌，地产股届时将会迎来新的机会。相关文章：选股紧跟十二五规划“招保万金”公布三季报创业板周年盘点：吉峰农机涨幅第一创业板周年盘点：吉峰农机涨幅第一选股紧跟十二五规划选股紧跟十二五规划三季报后蓝筹行情或再起预售资金监管蔓延开发商将面临十年来最大危机大盘“降温”个股“不冷”大盘“降温”个股“不冷”

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