小编发现，最近两三年来，各大房企都在陆续出事，各大购房者的热情也是随着这些大趋势时高时低的。

然而大家忽略了很关键的一点：

当房企没钱拿地时，那也意味着能开工的面积在萎缩，开工面积的大小更是直接影响这房产市场的面积库存。

库存的多少看供需，价格趋势更是看供需。

这句话很好理解，

最好可以理解为“物以稀为贵”。

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库存直接影响着价格

很多人不太理解库存是怎么影响价格这句话，我们就简单举个例子吧：

假如你是一个卖萝卜的商贩，日常的价格都是一直保持在一个平稳运行的状态，但是由于你的萝卜供应地受到自然灾害的影响，短时间无法供应。

但是这时候市场上的萝卜非常畅销，导致你的库存短时间就大幅度减少了。市场上对萝卜的需求加大但是又供应不足，使得萝卜的供应开始稀缺，这时候自然市场就会开始出现“物以稀为贵”原则，开始抬高萝卜的价格。

当然，萝卜贵了自然买的人就少了，又随着萝卜供应地恢复供应链，供大于求，慢慢的市场又会将萝卜的价格下调。

其实这就是市场上最简单的“库存-供需-价格”逻辑

同样的放在房地产市场上也是一样通用的。当大片区范围的新项目开始供应不足时，很多地产商就会对新房进行摇号措施，这一片区的二手房自然也会开始抬价。

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近十年房地产的库存面积

下面，我们直接看数据。

红线代表住宅销售面积，蓝线代表住宅新开工面积。

从上图我们就可以看出，就这两、三年来，市场出售的住宅面积远远高于新开工的面积。

其实就算这几年市场的行情不太稳定，但是跟房企拿地开工的热度相比，已经算不错了。

就像两个评等级的单位，一个B级，一个C级，虽然大家都没有达到优秀的A级，但是相比之下B级就是高于C级。

盖的房子少了，但是卖的房子却在增加，当然这时候你是不是就以为房地产商的库存不断减少？

其实并不是这样的，因为当我们在比较新开工与销售的增量数据差时，我们还忽略了一个因素：

前些年拿地开工的项目，在近些年大量入市，所以也会对库存产生影响。

这其中既包含房企了一些房地产因为高周转而忽略了竣工的因素，还有有近些不少烂尾楼起死回生的因素，都扩大了地产的库存量。

而上两年，事实上住宅项目的交付增速开始大于销售增速。

所以从上面的分析来看，近期新开工的增速小于销售增速对库存是有好处的，而之前开工项目的竣工增速大于销售对库存则形成利好，经过这么一对冲，库存到底是如何体现出来的呢？

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房产库存的高峰体现

其实在每年的第一个季度都是大家称为的项目上市高峰，也是当年库存的高峰期。

而一些“狡猾”的房企为了错峰去年的行情，故意拖延，今年有所好转之后大家才慢慢开始行动。

截至二月份，待售总面积达到了3.27亿平米，上一次能达到这个库存量还是2017年，再往前数则是2014年。

其实通过上图我们就可以很清晰的看出来，15年的高峰开始一直在减少一直连续去库存直到19年。

所以总的来说，经过22年地产行情，地产整体库存有所提高，并没有市场上传言的库存大幅降低这么严重。

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从多个角度分析市场库存

① 城市结构

就拿商品住宅存销比来说，当前城市库存压力，一线城市去化周期相对好，二线居中，三四线城市最大。

所以慢慢的压力的大头，也就落到了后者这边。

②

去化周期

也就是说，截至2022年底，全国100个城市中，去库存量周期达到2年的就足足有39个城市。

从这个排表可以看出，其中上海去化速度成为全国最好。在你去年上海受到疫情冲击的较大压力下，上海楼市依然保持积极复苏、持续活跃态势，从这一点就可以看出，上海市场购房需求是相对比较充足的。

总的来说，还是那句话：去库存的时候是购房者最好下手的时机。

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