一、什么是房地产不良资产？

狭义的不良资产是指：金融机构和金融资产管理公司经营中形成的、通过购买或其他方式取得的不良信贷资产和非信贷资产，如不良债权、股权和实物类资产。其中最主要的是不良贷款，是指银行顾客不能按期、按量归还本息的贷款。也就是说，银行发放的贷款不能按预先约定的期限、利率收回本金和利息。

广义的不良资产是指：所有因财务陷入困境而导致不能偿还到期债务形成的各种形态的资产。

房地产不良资产：主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。

二、房地产是如何变为不良的？

第一类 涉及违规、违建、超建的房产

这种房产在一线城市比较常见，比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡。在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，由此造成开发商无法实现销售、进而无法支付工程款和银行贷款，变成不良。

在面临此类不良房产时，其资产的估值核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得合法的政府批文和手续。在不良资产市场上有这样一群专业人士，他们不仅对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉，而且还知道如何与当地政府很好地沟通，协调上上下下十多个部门。他们能够在法律、法规允许的范围内找到一个很好地解决方案，我们称之为咨询公司。遇到这样的项目，我们会选择与此类咨询公司合作，让他们办理好了政府批文和手续后再收购。

第二类 由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良

比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主，且十分考验投资机构与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力，不确定性高，定价难。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。

第三类 由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产

这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之于法律。法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。这种不良房产项目在强二线城市比较常见。

在这种情况下，通常有两种办法可以解套：

方法一是有一个强大的信用主体介入（ 比如央企、国企、四大资产管理公司等）作为担保方，出具保函，将所有偿付责任都承揽下来，与所有债权人达成一致后，债权人解除查封，项目从而可以重新启动，重新开发或者盘整后再销售，资金逐渐回笼，按比例偿还债务。

方法二是债务重组，投资方打折收购所有债权，再由投资方与债务人谈判，给债务人一定的期限，如果债务人能够盘活项目实现现金流，则投资方获得债权投资的收益。如果债务人无法盘活项目，投资方可以通过债转股或者司法程序，进而成为项目所有人，再寻找对房地产开发、运营熟悉的操盘手来盘活项目。此类不良房产的处置关键在于解决复杂的债权债务纠纷，资产定价更加容易，操作更加市场化，起码不用和规划等相关部门打交道。

第四类 由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差进而导致项目陷入困境的

例如一个包工头的项目，拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，即建豪宅。于是，在湖边造了很多大别墅，500㎡-1000㎡一栋，均价5万/㎡，一栋别墅在2500万-5000万之间。要知道，在当地市场上，能够买得起5000万别墅的都是高端客户，这种客户特别挑剔，不仅挑产品，挑设计、还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价、做不了这样的豪宅。于是房子卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。

最后只好把部分别墅推倒或者重新分割成为200㎡的别墅，还送100㎡的院子，一栋别墅1000万，因为买得起1000万别墅的人更多，且更讲究性价比，所以销售的比较快，从而盘活了整个楼盘。

第五类 纯粹是基于市场原因导致的不良

如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。这样的不良房产，关键就是看资产价格有多便宜，只要收购的成本够低，总是能消化完的。

第六类 包括上述五种原因的重叠或者交叉，形成不良的原因更为复杂

对于这种情况，也需要更全面、更复杂的综合解决方案。

资产是好资产，只是因为其他的一些问题而产生了不良的影响，导致资产贬值，如果能解决这些问题，还是很有赚头的。

不良资产投资对处置的能力要求很高。需要专业的从业人士才能进行处置，资产的价值也要看它处于哪个阶段。如果已经进行到了司法拍卖阶段，说明该资产已经经过了“冷却”期，产权关系也已理清，不良资产已经变成了良性资产。

三、AMC纷纷成立房地产子公司

在不良资产中，房地产相关的不良资产由于其抵押物价值高，升值潜力大，被视为赚钱利器。在认定为不良资产后，收购价格较低，所以盘活后收益高，迅速成为各界疯抢“香饽饽”。

AMC是主要的房地产不良资产处置主体。

中国信达旗下有信达地产股份有限公司，

中国华融旗下有华融置业有限责任公司，

中国长城旗下有长城国富置业有限公司，

中国东方旗下的中国东方资产管理（国际）控股有限公司控股深圳东方藏山资产管理有限公司；中国东方旗下的邦信资产管理有限公司控股东方邦信置业有限公司 ……

在如今房地产行业政策约束下，像限购、限售，中小企业周转变现速度下降，债务违约风险加剧，对于未来房地产不良资产增长空间显然是很大的。

彼之砒霜，吾之蜜糖。令商业银行、非金融机构深感头疼、避之唯恐不及的不良资产，已然成为东方、华融、长城、信达四大资产管理公司（AMC）的赚钱利器。他们以极低价收购不良资产，经过重新包装、运营，将之盘活，实现价值溢价。

AMC房地产子公司的局限性

AMC旗下房地产子公司直接接盘进行房地产开发具有资金和资源双重优势，但也存在较大局限性。

第一大局限是开发和周转速度

恒大集团，2016年新开工面积5137.5万平米。2016年销售面积4469万平方米。

绿地集团，2016年新开工面积1933 万平方米。2016年合同交付面积 2089 万平方米。

信达地产，2016年新开工面积仅为155.90 万平方米。2016年全年实现销售面积 154.35 万平方米。

受限于规模，AMC旗下房地产子公司必然没有能力快速处置母公司所有资产，这对于周期性强、市场波动较大的房地产开发行业是一大“硬伤”。

第二大局限是城市布局

AMC收购的不良资产来自于全国各地，在子公司有布局城市的项目自然不存在问题，但如果为了处置项目，子公司还要新进城市，则将推高销售、行政的费用，并不是一笔最划算的帐。

信达地产布局了近20个城市城市，华融置业仅布局7个城市，相较之下，大型房企如绿地和恒大分别进入了80多个和260多个城市，优势更为明显。

第三大局限是标准化和品牌溢价。

房企各自有独门的标准化“秘技”。如大部分房企都有自己的多条产品线，恒大的开盘流程，绿地的办公营销等，对于新获取的项目直接套用能够降低成本

四、相较于四大AMC，【建筑诉+】创造了新的方式

【建筑诉+】以代施工+金融资本的身份来盘活房地产不良资产项目，具有多重优势。

1.作为施工方，不仅可以控制工程进度，尽快完成项目施工，争取盘活时间；而且可以控制成本，尽可能减少盘活所需的资金；另外施工方在最后回收施工款时拥有优先受偿权，第一顺位获得房屋出售回流的资金。

2.盘活项目，无非项目现存的开发方、所需要的施工方和资金，【建筑诉+】占有两个重要位置，占有盘活项目的绝对控制权，在房屋出售权和经营权的双重加持下，可以获取更大的利润空间。

—— End ——

【关于我们】

【建筑诉+】是专业服务于建筑专业的大型服务平台。

服务的宗旨：

以建筑专业诉讼促建筑市场公平；

以【建筑诉+】把建筑专业服务作无限延伸；

达到律师、客户，命运共同；诉与被诉，和谐共赢 。

我们的愿景：让建筑企业要债不再难

我们的使命：打造资金回收生态链

我们的价值观：专业、诚信、高效

我们的宗旨：成为建筑领域的110，助力建筑企业再发展

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