深圳小产权房“体外循环” 二次流转变现实
深圳小产权房“体外循环” 二次流转变现实 MBAChina 始终不能在法律上取得合法地位而被政府“围追堵截”的小产权房，如今在深圳，却已经衍生出一套独立于政府商品房销售体系之外的“体外循环系统”。在这个系统之下，小产权房的“二次流转”，正在逐渐变得现实。
在此之前，因为小产权房没有法律地位，因而无法获得产权证明，从而导致“再转手”几乎没有可能。然而，在“勇于创新”的深圳，一条以律师担保为核心的“小产权房”二次流转的路径被摸索出来，从而使小产权房不仅能够用于购买者居住，亦能转手出售，从而是购买者在事实上拥有了几乎与商品房同等的财产处置权力。
而与此同时，深圳市一场历史上最为严厉的“清理违章”工作正在展开，不过，深圳市国土局的一位处长私下告诉《中国经营报》记者，鉴于深圳现状，深圳不可能出现类似于北京的将小产权房直接“夷为平地”的情况，在如是情况下，对于小产权房而言，只要不拆，一切就没有问题。
二次交易体外循环
“我们的房子不是你想了解的小产权房，因为我们不对外出售，全部是留给村民自己住的。”在彭原所买小区的居委会办公室里，该居委会书记告诉《中国经营报》记者。彭原是深圳市宝安区某派出所有着三年工龄的公务员，他去年已经在沙井镇买了一套80平方米的房子，现在他还想再购进一套。
所谓全部留给村民自住，也仅仅是整个楼盘的30%，“另外的70%是归居委会合作建房的深圳安托山公司所有，也由安托山公司出售。至于安托山公司如何卖、卖给谁，居委会都不过问的。”知情人士透露。
记者了解到，在宝安，虽然看不到小产权房的售楼处，但小产权房都有独立的销售链条，自己定价，同时也吸引一些中介公司暗中代理销售。甚至为了解除买房人的担心，深圳市大批小产权房开始建立政府之外的交易规则，以保障买房人能将小产权房顺利出手。
“找个律师做担保，给买房人再重新做一份合同，房子就是你的，原来的买主就没有手续了。”彭原告诉记者，如果小产权房主要卖出，那么买卖双方一同到律师楼注销原房主，重新登记新房主就可以了，“只需花费500元钱，见证律师就会给买卖双方保管档案，随时到律所去查，见证律师都可以拿出完整的资料”。
为了给买房人更多信心，一些小产权房的开发商还绕开政府部门，自己发放类似房产证的证件，上述沙井镇居委会的书记虽然没有给每位房主房产证，但每家都有编号，这个编号也能在流转的过程中发挥类似房产证的作用。因为编号不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限为50年。#p#分页标题#e#
记者从深圳市国土资源和房产管理局了解到，最近被热议的深圳市人大《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），所处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。
然而，深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕则认为，深圳处理违法建筑的最大难点根本不是所谓的农民集体土地上的“小产权房”，而是社区股份公司在原先保留的发展用地上所盖的那些“类商品房”（即建筑形态、社区形态类同于商品房小区）。按照这一标准，彭原买到手的房子，无疑正是所谓的“类商品房”。
“严格意义上讲，深圳社区股份公司用地是国有土地，但它们的建造过程却基本游离于城市土地和规划的管理之外，对这样的建筑该如何定性？在现行的土地管理法规与现实状况间很难找到一个妥善的办法。”高海燕表示。
小产权亦可“分期付款”
体外循环似乎让人们看到了小产权房事实上的“财产权”，而就在政策上的讨论尚未得出一个明确的结果之前，深圳市由小产权房发展起来的“类商品房”市场已经发展到开始利用金融工具进行销售。
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