文/宋子豪

1976年成立的Costco（好市多）是一家神奇的公司，它从不在媒体上做广告，也没有专门的媒体公关团队，却是世界第二大零售商，仅次于沃尔玛客，客单价是沃尔玛的2倍以上。

据说，它是芒格（股神巴菲特的合伙人）最想带进坟墓的公司，小米的雷军也一度表示受Costco启发很大。

2019年8月，首家Costco在上海闵行开业，开业第一天，火爆的客流直接把这家超市逼到宣布“下午暂停营业”。

Costco为什么如此成功？很多人归因于它东西卖得便宜。

但产品低价的背后，本质是其超高的商品周转率。

这几年，零售公司这套利用少量资金做大收入的高周转打法，被一些房企学了去，有公司甚至依此实现弯道超车，跻身头部序列。

要说其中最耀眼的一家，莫过于只用三年半，就把规模从百亿做到千亿并成功上市的超级黑马——

中梁控股

。

但是，“萝卜快了不洗泥”，激进扩张后，一些问题也如鬼魅般随行。

一、恰逢天时

说起中梁的崛起，温州炒房团功不可没。

1998年开始，大量的民间资本注入温州房地产市场。中梁因此赚到第一桶金。

2010年房价下跌，中梁率先以价换量，抢占市场。到了2015年温州每卖出3套房子，就有一套是中梁的。

2015年底，日后位居中梁总裁黄春雷的加入，直接把中梁送了千亿房企俱乐部。

如果把杨剑对黄春雷的再三邀请比作刘备的三顾茅庐，那么黄春雷的“隆中对”就是：

高周转＋布局三四线双管齐下。

中梁控股执原首席执行官 黄春雷

先来看布局三四线。

2015年6月25日，国务院发布了一则名字很长，但改变了很多房企命运轨迹的文件--《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》。

这份文件中明确提出一个目标，“要积极推进棚改货币化安置”。

什么是棚改货币化？通俗来说就是，你家的老房子要拆迁了，之前是补偿你几套新房，现在改成直接给钱，让你拿着钱自己去买房住。

这个流程是，央行通过抵押补充贷款（PSL）为国家开发银行提供低息、长期贷款，然后国开行贷款给各地政府，用来购买棚户区破旧的住房，换取其下面的土地。

棚户区随后被拆除，拿到补偿款的棚户区居民去购买库存的商品房。

从这个流程可以看出，棚改货币化安置，算的上是住房制度方面的一种创新，更是基础货币投放的一种创新，也是货币流动传导的创新，它相当于在央行与中小城市房地产市场之间，架设了专门的货币投放渠道，起到了货币政策定向宽松的效果。

对房企来讲，

接受货币化安置的老百姓，手里有钱又有巨大的购房需求，那真是天降大蛋糕。

这为中梁施展高周转，以及另一个重磅策略提供良好的基础。

再看高周转，天下武功，唯快不破。

什么是高周转？我再用Costco详细举例。

2019年Costco高管曾对外披露，他们的库存周转时间，只有1个月。

这意味着，同样的1块钱，Costco可以掰成12块来花。

假设一家公司销售毛利只有6%，1块钱进货，只赚6分。而它的周转时间是1个月，这样一年就可以周转12次。6分钱乘以12次，一年能赚7毛2分钱。

效率低的公司呢？用1块钱进货，不受欢迎，一年才卖出去1次。就算销售毛利率是50%，一年也就才赚5毛钱。

所以，Costco卖得便宜，依然能赚钱，秘诀就是：更短的周转时间。

迁移到房企身上就是：拿地快，销售回款快，再投资快。

2016年，中梁内部提出了“456”模式：拿地后4个月开盘、5个月现金流回笼、6个月资金进行第二次投入。达到“456”的标准，立即奖励100万元内部奖金。

2017年中梁更是提出了“首开6个月，续期321，冲刺456”。就是首开项目6个月实现再投资，续期项目最多延期3个月。然后再来一遍456。

当时，中梁最快的项目4.7个月就实现了再投资。

如果你看过中梁年报，肯定能注意到2016年中梁有息负债的高增长。这一年中梁有息负债的增速达到306%，是中梁发展史上最多的一年。

数据来源：财报

2016年借这么多钱去干嘛了？买地。

招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿了63块、119块、221块地，从一周拿一块地，到一周两块地，最后一周四块地，拿地越来越快。对应的2016年的存货增速是连续五年内最高的，增速高达237%。

数据来源：财报

此时的中梁，就像一个饿了却爱吃甜食的胖子，对着桌上的美食（土地）大快朵颐。

二、地产阿米巴

根据中达证券的研究报告，经过棚改货币化的推动，从2016年开始，三四线城市销售金额在全国的占比稳步提升，在2018年达到55%的顶峰。由于三四线的房价比一二线低很多，

这个占比意味着，三四线城市房子卖得超级火爆。

而根据华盛证券的研究报告，中梁土地储备中，81%处于三四线城市。

从中梁的销售金额占比来看。这三年中梁在三四线的销售额，平均能达到总量的80% 以上，也就是说，八成的钱都是从三四线赚来的。

对此，杨剑曾做过一个比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

高周转加布局三四线，确实帮助中梁快速扩大规模。

从2016年起，除了今年受疫情影响，中梁每年的营业收入增速都在80%以上，业绩爆发的2017年达到379%。公司总资产也在年年攀升。

数据来源：财报

碧桂园前CFO吴建斌在《我在碧桂园1000天》一书中写到，杨国强说过：

“我们专注三四线城市……三个月内必须开工，第四五个月可回收资金……这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，我杨国强能做到。”

现在来看，中梁似乎也能做到。

而这强大管控力的由来，很可能是凭借黄春雷的地产阿米巴系统。

“阿米巴生态系统”最早是日本经营之圣稻盛和夫提出来的，简单理解就是把企业划分成一个个小组织，独立核算、运作，全员参与经营。

黄春雷把这个策略大胆应用到房企管理中。并且设置了一套很吸引人的分红机制。

中梁每个独立项目中，开发的资金可以向总部借，项目资金回笼后，集团会收取20%左右的净利润做运营管理费，剩下的利润，区域可以自行分配。

最夸张的时候，一个项目5000万的奖金，100多人分，比总部的高管赚的还多。中梁把这种机制叫做“成就共享”。提前完成业绩有奖励，没完成则有惩罚的制度，使得人人拼命卖房加速回款。这进一步扩大了规模。

2016年到2018年，中粮旗下项目公司数量从223家，增加到839家。员工人数也从2100人以上增加到12500人以上，翻了接近6倍。

如果说传统房企是由公司高层充当火车头，带领企业运转。

阿米巴模式下的中梁就像是高铁，每节车厢都能提供动力。

从高周转、布局三四线，到阿米巴。中梁不是靠简单复制了高周转模式，而是战略战术良好配合。

但是，这种模式也给公司带来了一些的隐患。

三、隐患

网上曾流传这样一种说法，中梁的资金链一直绷得极其紧张，从本质上来看，它是一家“高利贷”驱动的公司。

这话当然太重，但中梁资金紧张还是很明显的。

观察中梁的现金流量表，上市以来，中梁只有2018年经营性现金流是正数，资金饥渴一目了然。

数据来源：Wind

再看融资成本。

在亿翰智库提供的前40房企融资成本排名中，超过7%，就被认为因为财务杠杆偏高。因为这会导致长短期偿债能力偏弱。

虽然今年中梁融资成本降了0.5%，但依然以8.9%的利息成本排名倒数第二。相比之下，同样采取高周转和布局三四线的碧桂园，融资成本5.85%，阳光城7.5%。

数据来源：亿翰智库

这么高的资金成本，中梁都向谁借钱？根据此前披露的招股书，中梁有接近6成的借款来自于信托和资管产品。

与银行借款相比，信托和资管产品的钱更容易获得，审批和还款也更灵活，但缺点就是利率更高。2016年至今年年中，中梁控股加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%、9.4%、8.9%。这么高的融资成本，虽然够不上15.4%的高利贷标准，但也是够贵。

上半年财报中，中梁计入利润表的利息支出，以及资本化的利息支出合计26.48亿。说夸张一点，赚的那点现金流一大部分都还利息去了。

更严重的是，这种融资方式可能有巨大隐患。

今年7月31日，中国经济网报道，有多位投资人反映，他们购买的万向信托发行的中梁地产基金8号集合信托计划延期了。虽然事后中梁做出了回应，称公司正常履约且资金充裕，万向信托也做了说明，但中梁过度依赖高息信托融资的问题依然暴露无遗。

对房企来讲，信用高于一切，一旦出现信用污点，后续融资将极其困难，一旦融资跟不上，紧接着就是资金链断裂！

此外，虽然中梁这几年的膨胀速度让业内咋舌，但利润率却并不高。

2016年至2020年中报，中梁的毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%、23.3%、22.6%，相比之下规模房企毛利率在30%以上。

净利润表现更差，今年中报，中梁的净利润只有12亿，但同等收入体量的奥园集团和荣盛净利润却为24亿和29亿，不到同行的一半。

从财务的角度看，毛利和净利偏弱，本质是成本和费用的控制能力不行，这几年中梁大步挺进，细节似乎做得不太理想。

低利润率下，这两年，中梁业主的维权事件不少，以下是不完全统计：

资本总是逐利的，开发商赚的不多，就很难保障房子质量。

但不管怎么说，即便赚的再少，哪怕不赚钱，也要保证产品品质。

对于房企来讲，品牌建立是重中之重。

什么是品牌？

品牌本质的作用是占领消费者心智，获得定价权。

但如果不顾产品质量，只为短期赚钱，最后给客户植入了这个牌子爱出次品的印象，结果只能得不偿失。

最后的话

总的来看，除了高周转，中梁的崛起有地利，发家于温州；有天时，踏准了棚改、去库存政策的节奏；有人和，独创的阿米巴模式。

就现在来看，这样的条件其他房企很难简单复制，尤其是三道红线对负债的限制，再次出现黑马房企的可能性已经很小。

对中梁来讲，当下已幸运走过规模扩张的第一阶段，如何获得更低息的融资以及提升产品力进而提高净利润，是其面临的新挑战。

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