上半年楼市调控政策251次破纪录 4月中成分水岭
上半年楼市调控政策251次破纪录 4月中成分水岭
摘要
“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，调控成为上半年楼市的关键词。中原地产研究中心统计数据显示，6月单月，全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，调控成为上半年楼市的关键词。中原地产研究中心统计数据显示，6月单月，全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。
从时间维度看，4月中旬成为调控密度的关键转折点，之前“小阳春”昙花一现，之后房价预警，融资收紧;从空间维度看，地方楼市冷热不均，调控政策亦松紧各异。从政策类型来看，调控已不只针对房价，地价、融资、限售、限购、公积金、户籍等政策组合拳渐成趋势。
房产研究院首席分析师张波分析，和以往的单边调控不同，今年的调控呈现明显的“双边多点”效应。旭辉集团总裁林峰认为，当前，宏观总控、分城施策、区间波动的长效机制已经成型。
4月中是分水岭
6月下旬，多地陆续出台楼市调控政策，即便到了上半年最后一个周末，市场仍不平静。6月29日，杭州市区9宗地块挂牌，出让条件中首次设置了毛坯房销售均价、销售最高单价等方面限制。
数据显示，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。前4月，楼市调控次数分别为68次、21次、15次，60次。
如果将上半年单月的调控次数用折线表示，可以明显看出，楼市政策呈现在3月触底，4月急速回升。中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年上半年楼市调控，以2019年4月19日中央政治局会议为分界线，重提“房住不炒”之后，房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。在此之前，乍现的小阳春不仅让房地产市场量价回暖，甚至出现新地王。
易居房地产研究院数据显示，今年4月，百城房价同比上涨14.5%，19城房价同比涨幅超20%，步入“房价过热”区间。
“稳房价”由此成为调控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警，5月份又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城，随后多地房价调控加码。
得益于宽松周期、资金面改善以及市场回暖，房企拿地热情也高涨。中原地产数据显示，2019年前4月，累计28家房企拿地过百亿，2018年同期只有24家，2017年为18家;同时，高价地频现，土地市场过热，带动百城土地成交溢价率持续走高。数据显示，2019年4月百城土地溢价率达到近一年来高点，为23.4%。
降温土地市场，融资收紧也成为楼市调控的协奏曲。5月17日，银保监会要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;随后，监管层将部分拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并暂停债券与ABS(资产抵押证券)发行;6月，银保监会主席郭树清再次提醒地方房地产金融化问题。
空间：冷热不均
按照旭辉集团总裁林峰的理解，当前的楼市调控首先基于行业变化进行宏观政策微调，在总体可控的情况下，让每一个城市保持市场合理健康，有偏差时预警与约谈，但不是开药，由各个城市各自因城施策，不再是“一人生病，全家吃药”。
上半年，整体趋严的政策并未传导到所有城市，多地调控政策趋于“微松”，刺激楼市。
2月份，阜阳市国土资源局土地出让公告显示新出让土地限价条款取消;3月份，东莞出台新规，二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收;6月份，南京放宽购房要求，外地人在高淳区买房，只需持有南京市居住证或携带劳务合同与营业执照，此前南京规定须在最近3年内累计缴纳2年以上社保或个税。
张波认为，针对房价有可能出现大跌的城市，尤其是三四五线及以下城市，各地出台稳房价的政策会更多，防止房价过快下跌。
不过，对于上半年热度较高的二线城市来说，降温始终是主基调，而其中的关键变量是人才政策。中原地产数据显示，上半年，全国接近百城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%，各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策，在一二线城市、三四线城市都有分布，对部分城市房地产市场有刺激影响。
张大伟分析指出，部分二线城市房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相放开了限购等政策。“人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。”
西安是一个典型例证。从2017年人才新政实施，到2019年4月底，西安共迁入落户115.1万人，尽管土地供应量相应增加，但依然难以遏制西安的房价增长速度。国家统计局数据显示，上半年，西安房价同比增幅连续多月全国第一，其中，5月份，西安房价环比增幅2%，同比涨幅达24.4%。
6月20日，西安发布了三年以来第六次调控新政，进一步收紧“限购”，严控落户炒房。
张波预测，一线城市在严格调控不放松的背景下，上半年呈现明显的量升价平态势，未来大的政策调控不会再有;上半年市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码的空间更大;三四五线城市的房价虽然还在保持上升态势，但土地市场以及二手交易市场的整体降温已经呈现。
类型：调控组合拳
张大伟说，公积金政策本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具。大部分城市都调整了公积金缴存基数，这有利于职工降低个税等支出，同时也可以增加使用公积金政策的可能性;很多城市还拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。
张波指出，上半年的政策调控不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现，这一趋势也将在下半年延续。
限购方面，成都公布查处“富力中心”、“德商・御府天骄”多个违规绕开限购项目，西安将临潼区纳入限购范围;限售方面，内蒙古赤峰市出台新政，要求个人购买新建商品住宅的，取得不动产权证书满2年方可上市交易;地价方面，6月份，东莞、苏州、杭州等多个城市均针对土地市场拍卖政策进行调整。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，西安、成都等多个城市同时存在限购、限售、限价，调控严厉。整体来看，在政治局会议重提“房住不炒”以及住建部房价预警之后，政策在一定范围内出现了新一轮升级。
林峰认为，房地产发展过程中可能会受金融政策或城市政策的影响，有一些小幅度或区域性的波动，但行业整体已进入一个平稳、低幅、高质量的长周期，行业的集中度和产品美好度都将持续提升。
展望下半年，平安证券分析师杨侃指出，一方面宏观经济下行压力犹在，仍需要房地产发挥“压舱石”和“稳定剂”作用;另一方面，部分城市房价、地价快速升温，房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。预计下半年政策端仍将延续一城一策、以稳为主的主基调。
