上交高金刘鹏：房地产与金融创新，蕴藏巨大发展空间

上交高金刘鹏：房地产与金融创新，蕴藏巨大发展空间 上海交通大学上海高级金融学院

【MBA中国网讯】2019年经济全球化、社会信息化、文化多样化深入发展，地产行业政策和行业生态系统也在发生重大改变。随着中国经济进入新常态，地产行业多元化发展和转型已经形成趋势。我们不仅需要回首过去，更要展望未来，直面这个挑战与机遇共存、传承与转型并举的时代。

面对复杂多变的环境，房地产企业要如何调整前进步伐，突围而出？全球范围内的地产金融行业还存在哪些机会？如何寻求地产金融新的发展方向，是否可以借鉴国际房地产市场的成功经验？康奈尔大学约翰逊商学院STB地产金融杰出讲席教授，美国房地产学会不动产资产管理期刊主编刘鹏日前在出席由上海交通大学上海高级金融学院与亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上，从全球视角解析了中国房地产企业如何寻求发展的新机遇和创新突破的新空间。

壹

全球经济各国成色不一，中美贸易摩擦影响深远

站在2019年的当口，回顾全球各国经济增长状况。2018年中国实现GDP 90万亿元，同比增长6.6%；2019第二季度GDP增速6.2%，创十年来新低。虽然增速放缓，但这个数值对比全球各国仍然较高。

刘鹏认为，这是一个比较稳健的增长，中国这样一个体量庞大的经济体可以保持6%以上的增长非常了不起。欧元区稍显疲惫，有衰败的迹象，失业率颇高。美国经济仍然十分强劲，创造了历史上最长的扩张期，失业率降到1969年以来的新低。同时，中美的贸易战一波三折，对两国的经济有很大的影响，目前整个贸易顺差在中国，利润在美国。

中国经济长期以来主要靠投资、消费、净出口“三驾马车”驱动。从发展过程来看，2019年中国上半年经济发展主要靠投资带动，即固定资产投资占比59%。但是，未来经济增长应该主要靠消费，未来需要进行结构调整，增加内需。

从宏观货币角度来看，宏观杠杆率250%，基本稳定，M2增速下滑。据不完全统计，2018年房地产行业吸纳35%以上的金融资源，吸金能力强。刘鹏认为，与地产发展相关的最重要的数据是城镇化率，从国际的标准来看，很多国家的城镇化率高于中国59.6%的水平，达到80%以上，我国各省的城镇化水平及进程差异显著，有非常大的提升空间。

刘鹏在整场主题演讲中分享并解读了众多数据，借以帮助大家发现房地产企业遇到什么样的困难，懂得如何在转型过程中结合金融市场和金融创新，准确地预判未来的经济走势。

贰

房地产从国民经济发动机向发动机和压舱石并重转化

房地产在各国的经济指标中都占有重要的地位。从中国的经济发展特色以及发展历程来看，房地产是一个涉及面广，联动效应大，放大效应强的一个产业，它间接地带动了五十多个行业发展，对国家经济来说是一个发动机和压舱石并重的状态。

无论从财政收入，还是税收方面，房地产行业对经济社会发展与稳定均有巨大推动作用。2019年上半年，土地出让金和与房地产相关的税务款项，占全国财政收入约三分之一。

国家明确提出提速城市群建设，推动19大城市群协调发展。京津冀、粤港澳、长三角这三个城市群作为国家战略的重要内容，5%的土地上聚集23.3%的人口，创造39.3%的GDP，未来将是中国最重要的城市群。其他的大城市群协同发展，也会有不同程度的提升。

另外，从中国核心指标占据世界比重来看，刘鹏认为，中国目前并没有达到令人吃惊或者担忧的比重。房地产的总价值中国占全球17.2%，人口占18.4%，GDP占15.9%，M2占24.9%，均在全球的平均比重附近。“如果中国在全球范围内要找对标，我认为第一大经济体美国是值得对标的。”刘鹏说，“美国同样是地域广阔，GDP基数大，地域发展不平衡，但美国很多指标均高于平均数。可见，中国占的比重没有过大。”

叁

城镇化提升将带来79亿平米刚需效应，房地产行业迎来新机遇

城镇化会不会发展？答案是肯定的。刘鹏教授认为，不同于前一段发展的状况，未来城镇化的发展将进入一个以人为核心的多业态综合发展的阶段。

按照2030年人口规划，峰值达14.5亿人，假设城镇化率为70%计算（这里并没有按美国等西方发达国家80%的城镇化率来定目标），从目前59.6%城镇化率到未来十年后的70%，按照历史的线性发展，每年1%的城镇化提升，2019年人均居住面积按38.1平米且未来每年增加0.5平米，在不考虑公摊、空置等因素，2019-2030年城镇化带来的住房需求79亿平米。可见，我们在住宅市场、商业地产市场发展有巨大的刚需需求。

中国过去十年培养了7000多万大学生，他们大多数会留在城市，有住房的需求。我国城镇人均住房面积37.6平米，剔除公摊实际居住面积仅31.5平米，与发达国家差距较大，未来改善的需求也很旺盛。按照相同的城镇化率和计算方法，未来每年增加0.5平米/人的改善性需求，2019-2030年改善性带来的住房需求有42亿平米。综上可见，房地产企业在前半场传统的土地开发和住宅改善方面还有很大的发展空间。

刘鹏认为，地产市场最大的需求在于城市改造和城市更新。随着城市中心新增土地面积逐年大幅减少，核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”阶段，对城市功能重新定位。城市通过“重新定位―合理改造―再运营”，实现功能升级优化，提升物业价值，因而地产行业存在大量潜在机会。

肆

放眼全球，金融创新与房地产紧密相连

2018年全球最大的房地产私募基金里面没有中国的名字，大多集中在美国、加拿大。马云对外宣布阿里巴巴支付宝交易量已经超过VISA和MasterCard的总和。在美国交易所上市的企业中，中国公司常常成为最大的IPO。刘鹏认为，中国人口多，公司多，体量大，在很多领域排在前面，靠量排前列并不奇怪，但我们在商业投资和运营管理等方面的深耕细作远远没有开始，说明未来有很大的机会将在商业地产中产生。最近几个季度，全球私募地产领域十分活跃，各大公司都募集到史上最大基金，钱热到没有地方投，很多外溢到亚洲，但是中国很多领域不能满足国际投资者的需求，这也是未来的提升空间。刘鹏认为，从全球的资产配置角度来说，除了在纽约、伦敦、欧洲有投资标的以外，亚洲一定要有，上海完全有可能成为超越东京、香港、新加坡的城市。中国目前在全球地产排名中，从2018年超越了德国，排名第四，但远远落后于美国，刘鹏指出，未来中国地产市场的发展应该和美国比肩，值得期待。商业地产的属性和金融息息相关，无金融非地产。商业地产绝不仅是高楼大厦，它更多是承载各产业的载体，是创造现金流的平台。投资商业地产要对用户的需求、各个产业的需求有非常清楚的理解。同时，地产有强大的金融属性，它是一个很好的抵押品，可以实现融资，从投资上讲可以加杠杆，创造投资的回报。刘鹏认为，从发达国家的经验和历程来看，很多金融创新是从地产需求中产生的。金融是服务业，它服务于实体经济。美国现在是金融创新世界的领导者，它的金融创新历史可以分成两大高峰，第一大高峰可以简单的概括为融资融券，期权期货；第二大高峰是资产证券化。从美国次贷危机以来，资产证券化产品受到了冲击，并经受住了考验，证明资产证券化这个工具是有用的，美国也因此得到了长足的发展。从这个意义来说，国外成功的模式为我们中国房地产企业寻求新的发展和突破提供了可借鉴的思路，未来中国在资产证券化领域也会有长足的发展。

* 注：根据刘鹏教授在高金和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上的主题演讲内容整理。

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