众创空间做“二房东”做不下去

MBA财经：众创空间做“二房东”做不下去 MBAChina 【MBAChina网讯】如火如荼的创业大潮走向理性之时，创业者与投资者摆脱了之前的狂热，一大批依靠二房东转租模式运营的众创空间支撑不住了。

去年，深圳一家知名的众创空间孔雀机构，最终成为了强弩之末――倒闭了。孔雀机构创始人陈鹏福曾向记者透露，其大部分的营收依赖于租金，这部分收益占到总收益的65%~70%。

显然，盈利模式单一、同质化现象严重、缺乏人才和资源等一系列问题，都在制约着众创空间的可持续发展。困境之下，新的运营模式便意味着新的可能，但是如何重新定义众创空间?而相关通道是否真的已经打开?

借船发展

众创空间的概念起于美国，始于孵化器。

1956年，约瑟夫・曼库索在纽约州的贝特维亚建立了世界上第一个企业孵化器，用来解决地域失业率问题;直到1980年，在美国真正开始重视并且大力发展;1990年，北美的孵化器数量达到了400家，但发展速度过快，导致部分孵化器建设过于盲目，随后的发展出现了停滞。

随着风险资本的引入，使得孵化器内的初创企业得到了更有效的帮助与资本的投资，孵化器开始了企业化的运作，迎来了第二轮的高度发展。2005年，北美洲的企业孵化器帮助了超过27000家企业，创造了超过10万个就业岗位，收入170亿美元。

上世纪80年代，中国决定开始实行专门为发展中国高新技术产业而设立的“火炬计划”。该计划中，国家把建立科技创业服务中心列为重要的内容。 随后，在2015年1月28日国务院总理李克强在国务院常务会议中首次提出“众创空间”概念，我国众创空间呈现出水涨船高的态势。

近年来，在政策大力扶持和市场资本虹吸的双重作用下，众创空间站上了风口，成为一场席卷全国的“风暴”。相比于传统意义上的孵化器来说，众创空间的低门槛、开放式、便利化等优点为更多的草根创业者提供了成长和服务的平台，吸引了一大批现代初创企业的入驻，而巨大的行业张力同时也诱惑着新从业者的加入。

众创空间呈井喷式发展

相关数据显示，从2014年至今，全国众创空间的数量从不到50家爆发到超过4200家，呈井喷式发展，成为全球数量最多的国家。在未来五年，众创空间年均复合增长率约为21.62%。

然而风口与浪尖本就是一体两面，无论是政策还是资本，亦不能稀释行业在萌芽状态下的混沌状态――定位不清晰、盈利模式单一、同质化严重等问题愈演愈烈。

做不做二房东

现在的众创空间，包括加速器和孵化器，没有增值服务，服务培训也跟不上。

而现实的背后隐藏着现今许多众创空间运营模式的问题。由于入驻项目大部分是初创企业，众创空间面临的投资回报周期少则一两年，多则三五年。相对而言，出租空间能够在短期内获取一定的商业利润，因此越来越多的众创空间将部分空间转租来换取短期的现金流。

“二房东”模式也在这个行业兴起，一些虽然名为众创空间，但实际上是类似于联合办公的转租模式――其中出租运营是比较大的收入占比，而对于其内容建设，很多众创空间心有余而力不足。

如果二房东模式难以持继，那么若是远离租客、远离联合办公模式，一心一意只做增值服务行不行?究竟能不能盈利?

面对这个问题，徐爱华回忆起创建星动力科创空间时的情景，“我一直信奉‘平台经济、流量经济’，如果将众创空间定义成通过平台的综合性服务，或许可以颠覆传统，而满足市场的一些特定需求。”

据介绍，在这个8500平方米的众创空间中，徐爱华和他的星动力完全不提供房屋租赁领域的业务，取而代之的是高峰论坛、学术交流、信息发布、项目路演等活动。而在内容方面，众创空间中提供科技资讯、研发成果、人脉资源等内容信息，从而提高投资人与创业者的交互活力。

对此，徐爱华认为，正是因为供给侧的相对羸弱，在市场端有大量的需求还没有被满足。一方面，民营企业缺乏活力，虽然政策加持，但需要不断激发民企的积极性和自发性;另一方面，传统产业有转型的欲望，而投资机构也希望能将资金投入有高新技术和发展前景的产业中，需要市场的动力嫁接;最后，科研机构有很好的成果，但没有渠道推出去，需要发挥市场的渠道功能。

“一是希望能让企业看到经济转型和产业发展的空间战略;二是希望让投资者看到转型与发展期间的机遇。”徐爱华向记者表示。

摒弃联合办公，实现模式转型，这样的想法是否可行还有待考证，不过现在看来，对于盈利模式，似乎还有很长的路要走。

盈利难点

纵观整个行业，众创空间多以收取低额的租金作为其重要的盈利来源，甚至很多是唯一的来源，更多的是依靠政府的政策扶持才能勉强为生。《中国众创空间发展蓝皮书(2016)》指出，“盈利模式单一、资金匮乏”是众创空间面临的主要问题之一。同时，相关数据显示，只有入住率达到70%左右，该空间才能实现盈利，然而大多数空间达不到这个比率(80%的空间入住率不到30%)，这样带来的直接后果是没有办法筛选出更好的项目，导致资金匮乏。

无独有偶，2016年2月，深圳南山一家众创空间“地库”倒闭，其创始人在朋友圈发文称，地库成立四个月，烧了100多万元，但由于入住率太低，导致经营困难，最终只能宣布倒闭;而两个月后，另一家老牌众创空间孔雀机构也被强拆。

徐爱华深谙其中原委，他对第一财经称，星动力科创空间采用邀请及推荐的方式吸纳会员，从而收取一定的费用。会员分级享用不同的权益，包括参加活动、获取咨询、组织活动以及获得一定范围的服务。

但若只是不收取租金费用、着力服务费用，众创空间想要一改颓势、转为盈利，确实也言之过早。就目前的发展情况来看，徐爱华向第一财经透露，现在能做到的也只是不亏本，社会价值大于商业价值。“于我而言，响应政府的号召，做一些具有社会价值的事情，是我的愿景所在。”徐爱华称。

2017年初，中共上海市委办公厅、上海市人民政府办公厅印发《关于本市发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》的通知正式下发。提出七大着力点，即从加快发展众创空间，提供便捷创新创业服务，激励大众创新创业，提升创新创业服务水平，完善创新创业金融支持，加强财税扶持，营造创新创业文化氛围等不同层次、角度，细化了26条具体有效的落实举措，众创空间的发展或能迎来新的机遇。

虽然各大众创空间的未来之路，无论是政策问题、标准问题还是模式问题等或许都将是发展中的痛点与难点，但越过瓶颈之后便是分水岭。现阶段下没有完美的商业模型，只有持续地时移势易，对产品和模式不断探索和尝试，才能靠近通道之门。

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