菏泽有银行把买房首付款降到20%（现在一般是30%）在互联网上传得沸沸扬扬，有人还以为是个别现象甚至以为不久后会撤回。

也就是说这个事是真的！

降首付比最近几年你有听到过吗？反正我没有，即便是在2020年疫情之初楼市比较冷的时候也没有。所以这个事影响会比较大。

2021年10月份以后，监管层对楼市的支持是一个比一个大。

1、房企融资开始松绑。2、房贷利率下降。3、银行放款时间加快。

现在又是降首付，一个一个都是直接跟钱相关，而且很容易产生立竿见影的效果。别以为目前只有个别地方在降首付比，但我相信跟随的地方会有不少。

它的目的仍是不希望楼市太冷，楼市太冷对地方收入影响很大，有些地方连工资都难发了，更不用说房地产是“产业链之王”，它的过冷对地方经济也影响很大。

所以你会发现最近10年楼市的真谛，过热了会迎来调控，过冷了会出现松绑。

但这改变不了楼市的趋势。

过去的20年，楼市的趋势是：普涨-分化-轮动。

所谓普涨就是一旦到了上涨周期全国各地的房价会不约而同地上涨，不仅包含一二线城市，也包含三四线城市，比如2000年-2010年这10年。

分化是出现“一二七”分化，即20%的城市能上涨，10%的城市会下跌，70%的城市走平。比如2010年-2020年这10年。

轮动是自2020年以后，即使在这20%的城市里，它们房价上涨的步伐也不是一致的，而是像股市里的板块一样，轮流上涨，轮流吃饭。你会看到，很多时候一线城市中，广州房价涨了，而深圳房价却是在调整。反之，有时候深圳房价调整了，广州房价却是在回暖。

房价的分化会带来调控政策的分化，像在一二线城市它的限购限贷政策非常严，有社保年限要求、有银行流水要求。而在多数三四线城市却没有限购限贷。

结果会迎来这样的循环，三四线城市越冷，越会松绑政策、鼓励买房。一二线城市越热，越容易加码调控。

但是三四线城市本身就不存在严厉的限购限贷政策，本身松绑的空间非常小，所以只能是出台购房补贴政策或降低首付比。

早在2016年，监管层就发过通知，在不限购城市居民首套房按揭首付比例最低为25%，但各地可以向下浮动5个百分点，这意味着非限购城市最低首付比例可降到20％。

根据中房指数系统百城价格指数，2022年01月，赣州二手住宅价格环比下跌0.93%

2021年，全国315个城市中，菏泽的二手房跌幅排在304位，

三地降低首付比告诉我们两个重要信息：

1、房贷利率、首付比的趋势是会下降的。你比如说美国，美国买家的平均首付比例为房款的12%。年轻一点的买家首付比甚至能达到6%。

房贷利率、首付比长远来看之所以会下降，是因为人口红利、城镇化红利在淡化，稳增长压力会长期存在。但稳增长很大程度上需要稳楼市，怎么稳楼市？当然是需要不断释放像房贷利率、首付比下降这样的利好对冲。

2、买房尽量买在有严格限购限贷的城市。有严格限购限贷的城市证明了它的需求旺盛，同时也意味着它有更大的政策空间来支持楼市。比如一线城市需要5年社保（非户籍），那么它有降为3年、2年的空间，不断有派发利好的空间，而非限购限贷地方则没有或很小。