房贷利率基准利率 (图文详解LPR到底是什么？和基准利率有何关系？房贷利率如何变化)

近几天大家对LPR是什么意思？和央行基准利率有何关系？和我们买房贷款有什么关系？个人贷款利率又如何变化？特别关心，下文通过简单图片告诉你LPR的前世今生

这几天打开朋友圈，

是不是会情不自禁地对自己发起灵魂的拷问，

LPR全称Loan Prime Rate，即贷款基础利率，

是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。

从字面可以这么理解——

LPR起源于美国的最优惠利率，即Prime Rate，

我们把时间拨回到1929年美国大萧条时期，

当时美国经济恶化，企业大量倒闭，

信誉良好的企业更是非常少，

但银行业资金过剩，总得找个地方投资，

于是部分商业银行开始有意降低信贷标准，并压低贷款利率，把一些资质差的企业纳入贷款目标客群，

由此引发了恶性竞争，使银行业的不良贷款率进一步恶化，造成不少银行纷纷倒闭。

为防止恶性竞争，美国出台了相关法规，

其中有一条就是最优贷款利率（Prime Rate）。

到了20世纪70年代以后，随着直接融资市场发展，大型企业可以通过直接从票据市场融资，银行面临的竞争加剧，Prime Rate的底线才被逐步突破。

如今，美国的Prime Rate主要用于中小企业贷款、个人住房贷款及消费贷款等对银行依赖较强的资金业务的定价基准。

以前，还未实现利率市场化的时候，我们银行是按照央行发布的贷款利率作为标准，

发放贷款时以此利率为基准上下浮动。

这个利率被称为贷款基准利率。

为了推动利率市场化改革，

2013年起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消了贷款利率下限。

但这时候，由于不少银行尚未具备定价能力，

若没有一个参考的贷款利率，容易诱发市场定价的混乱，造成非理性定价。

这就需要为金融机构信贷产品寻找一个新的定价参考。

根据国外经验，实行LPR定价，可以促进定价基准由央行确定向市场确定平稳过渡，

因此央行于同年建立贷款基础利率LPR集中报价和发布机制，

当时LPR确定过程如下：

　　 /1/

筛选出10家综合实力较强全国性的银行成为LPR报价行，

　　 /2/

在每个工作日，各报价行根据自身对行内最优客户执行的贷款利率，向全国银行间同业拆借中心报送本行贷款基础利率。

　　 /3/

全国银行间同业拆借中心剔除其中最高和最低的报价后，将剩余报价作为有效报价。

　　 /4/

全国银行间同业拆借中心以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均，得出贷款基础利率报价平均利率，对外公布。

公式如下：

此时发布的LPR期限都是1年期的。

其他贷款利率，则通过考虑客户的违约风险和期限风险等因素，在LPR基础上加减点产生。

但这里有个问题，

当时虽然放开了利率管制，但为了稳定市场，贷款基准利率还要存续一段时间。

而当时各报价行的报价主要参考的

正是央行公布的贷款基准利率，

这样就造成，

贷款基础利率LPR还是和央行公布的基准利率高度相关，市场化程度不高。

甚至在相当长的时间里，LPR与贷款基准利率持平，不能反映市场利率变动情况。

这样就使市场利率和贷款利率并存，且走在两个轨道上，

这就是我们经常听到的利率双轨制度。

央行的货币政策主要通过银行等金融机构向市场传导，

比如央行通过释放低成本的流动性给银行，目的是鼓励银行以较低的成本实现向企业发放贷款。

但由于大部分银行采用的LPR仍然参照央行的贷款基准利率，而非市场利率，

而贷款基准利率又相对稳定，很长时间维持不变，这样的话——

因此，这就对市场利率向实体经济传导造成阻碍。

那就和推进利率市场化目标相左啦。

因此需要对LPR进行改革和完善，

这也就是最近你朋友圈刷屏的原因。

LPR也有个更响亮的新名字，

叫做贷款市场报价利率，展现LPR市场化特征。

我们来看看这次改善的LPR有哪些变化：

1、报价基础

LPR定价机制由原先参考贷款基准利率，

改为采用公开市场操作利率加点的方式。

这里的公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率，

简单滴说，就是央行向符合一定资质要求的银行提供贷款的利率，

所以现在报价行报价变成这样，

加点幅度主要取决于各报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

MLF被戏称为麻辣粉，我们以前说过，就不展开啦。

这样，央行调节MLF利率的时候，就可以直接影响贷款利率，

环节被打通了，货币政策就可以传导到实体经济。

这样做的目的是为了提高利率传导效率，降低实体经济的融资成本。

2、增加报价行

LPR报价行的类型，在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行，共计18家。

新增加的报价行具有在同类型银行中对贷款市场影响力大、贷款定价能力强、服务中小微企业效果好等特点，

这样提高了LPR的代表性。

现在不是这样算啦，

然后用算术平均算LPR。

各银行对新发放的贷款主要参考LPR，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基础。

存量合同仍旧按照原合同约定执行。

3、增加期限品种

LPR由1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，这样完善LPR期限结构，

也能为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

4、报价频率

每日报价，更改为每月报价1次。

这样有利于提高报价行的重视程度，提高LPR报价质量。

最后，我们总结下，

此次房贷政策明确，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

个人住房贷款利率最新定价办法是什么？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。具体来说，1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

对于个人住房贷款利率的实行年限，新政明确，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

实行贷款市场报价利率和此前相比有何变化？

按照中国人民银行有关负责人的解答，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

业内人士指出，该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平，而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。

当前，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。

目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情况，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基准利率的1.1倍。

按此计算，首套房利率即为4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR为4.85%对比来看，略低。二套房的房贷利率即为4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR为5.45%对比，同样略低。

而在房贷利率普遍上调的情况下，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%，二套房贷上浮20%~30%。

同样以5年以上贷款为例，按首套房贷上浮10%计算，即基准利率1.1倍，利率为4.9*1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算，即基准利率1.2倍，利率为4.9*1.2=5.88%。由此对比，均略高于贷款市场报价利率（LPR）。

业内人士也指出，由于LPR每个月都会调整，还要看10月新政执行时相应的LPR。

“市场规定的是利率下限，就算预期利率会有所下行，但是否能拿到有不确定因素，比如这个地区楼市调控是否有压力，各个银行自身资金是否充裕有关。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

不过，此前央行已经明确表示，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”

同时，个人住房贷款利率实行贷款市场报价利率也实行因城施策。

政策指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。