押金难退、强制降租金“长租公寓第一股”青客隐患重重

2019年底，上海逾千名房东陆续被青客公寓通知要求幅度调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金。《华夏时报》记者了解到，青客方面认为这批房源存在“高进低出”、“收益倒挂”的情况，公司会亏损。对此房东们并不认同，并在近期来到位于上海徐汇区的青客总部进行多次交涉。

有业内人士指出，青客公寓出现押金退款难等问题的原因是对消费者权益的漠视，同时也暴露出该公司内部管理混乱的局面。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林直言，青客的财务状况让人担忧，存在着巨大的资金压力，难以取得投资者的信任。

但青客内部相关负责人向《华夏时报》记者强调，“不存在资金链断裂等问题，上市后公布的首份财报也显示青客资金状况在改善，我们的运营状况非常良好”。该负责人表示，下调房源租金只是在长租公寓市场调整期的一种选择。

强制房东降租金

青客公寓上市之后，CEO金光洁曾向媒体表示，青客公寓最基本的盈利模式就是“价差”：“拿房子的时候，如果租金倒挂，这个直接被否定……这个价差一定要大，如果太小了会亏本，死掉是早晚的事情。”

现在，青客正努力扩大“价差”。2019年底，青客在上海展开了一场“亏损房源退房、降价工作”。一名房东在青客总部偷拍到的文件显示，为鼓励员工积极参与，青客搭配了专项配套奖励，分别奖励参与员工退还租金及押金金额的15%、免掉租金的15%等。

羊毛出在房东身上。2019年12月底，本该是3个月租金到账的时间，但不少上海房东没有按时收到租金，反而接到了青客要求降租金的电话。按照青客方面的解释，近期多部门要求对长租公寓“高进低出”房源进行监管，加之青客11月份上市后也需要扭转房源上的亏损情况，因而公司将“倒挂房源”罗列，由工作人员致电征询是否愿意降价。

对于这样的说法，大多数房东表示无法认同。一名房东告诉《华夏时报》记者，其一套位于浦东张江的房子原本租金为6000元/月，青客以房源“亏损”为由要求下降租金至4500元/月，降幅为25%，一年即少收入18000元。但据其了解，这套房源在区域内的价格并不算高，且几名租客的房租及水电费、网费加在一起更是超出6000元不少，质疑青客“亏损”之说为托词。

但青客显然更为强势：一位房东提供给《华夏时报》记者的“降租解约沟通函”显示，“方案您未回复确认之前，我司将暂停支付您租金”。而在不同意降租并投诉后，青客要求租金支付方案由按季度支付改为按月支付，同时留有3个月的观望期，如果租客不回复将按青客的降租通知强制执行。

愤怒的房东们选择“正面刚”。近期房东们陆续来到位于徐汇区龙华中路596号A座16楼的青客总部维权，积极向房管局等部门反映情况，并计划春节后与青客对簿公堂。

1月4日下午，《华夏时报》记者跟随多名房东进入青客总部。房东们被分别安排到位于15层的多个会议室与工作人员交涉。

现场一名青客工作人员向《华夏时报》记者解释说，这批“高进低出”的房源主要是公司在2015年、2016年扩张期内以相对高的市场价格收过来的。其称，目前被要求降房租的房源约占公司整体房源的2%，大约只有一千余套。但对于“单方面要求降租是否合规”的问题，该员工拒绝回应。

《华夏时报》记者注意到，来到青客总部维权的不仅有房东，还有租客。当日，几名前来讨要押金的租客也与青客市场部一名女性员工发生了争执。据租客透露，他们已经退房，但退押金申请提交一个多月后仍未收到退款。

租客们向《华夏时报》记者表示，向青客付租金及押金时以现金或支付宝方式支付。但青客方面表示，押金会退回至“青客宝”，其后才可以提现至个人账户。有租客表示，直到自己到青客总部讨要押金时，才知道有“青客宝”的存在，质疑青客有非法集资之嫌。不仅如此，亦有租客透露，青客以优惠条款诱惑租客办理“租金贷”。而事实上，对于租金必须经由“青客宝”一事，房东们也警惕起来，正积极收集证据向徐汇区经侦大队报案。

业内：资金压力不容小觑

目前，青客内部相关负责人表示已经在和房东积极处理此事，“包括和房管局等部门进行了积极沟通，青客不会通过拖欠租金来逼迫房东降价或解约，可能此前在方式方法上存在不足，但目前没有出现大规模拖欠房租的情况”。

至于下调房源租金，该负责人称，只是在长租公寓市场调整期的一种选择。而1月6日，青客公寓在上市后披露的2019财年第四季度财报也指出，2019年下半年，在国内宏观调控的经济背景下，在评估宏观经济趋势后，青客采取了重防守的策略。“在经济下行期间，青客以整合公司内部资源、进一步提高经营效率、优化房源质量为首要任务。”

尽管如此，突然拖欠房东租金、押金难退一事，仍引起“青客公寓资金链承压”的质疑。

“不存在资金链断裂等问题，”上述青客内部相关负责人向《华夏时报》记者予以否认，“上市后公布的首份财报也显示青客资金状况在改善，2019Q4财报收入同比增长13%，亏损缩减58%，实现稳健的增长，我们的运营状况非常良好。”但根据2019财年第四季度财报，公司营业亏损为1.01亿元，归属于母公司普通股股东净利润为-2.47亿元人民币，同比下降12.44%。

公开资料显示，2019年11月15日，青客成功在纳斯达克上市，发行价为17.00美元/股，被誉为“国内长租公寓第一股”。

不过，青客IPO融资路并不顺遂，在数月的时间内，便经历了募资规模以及股价的两次“腰斩”：其一，青客公寓最终实际募资额4590万美元仅为早期传言的1亿美元的不足五成：其二，17.00美元的发行价仅维持7个交易日便宣告跌破，甚至在12月13日曾一度触及9.8美元。截至1月7日美股收盘，青客报收11.48美元/股，较最高点20.44美元/股下跌近五成。在采访的过程中，也有青客员工苦笑着告诉《华夏时报》记者：“都跌破发行价了。”

财经评论员严跃进认为，长租公寓第一股是市场给予的认可，但同时要客观看到背后的压力。

“现在隐患重重，未来前途堪忧。”盘和林向《华夏时报》记者分析称，青客的财务状况让人担忧，存在着巨大的资金压力，难以取得投资者的信任。

上述青客负责人坦言，青客的口碑当前的确深受影响。“我只能说我们应该有该有的态度。不管是对房东、租户或者员工都秉持‘好好沟通、换位思考、积极解决’的原则。”而在上述财报中，青客对未来仍颇具信心，称基于目前的宏观经济和运营条件，预计青客2020财年第一季度的净收入将在3.1亿元至3.25亿元之间。

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