深圳二手房指导价调控落地即将满一周年。

2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。政策带来的实际影响明显超过市场预期，仅2021年上半年，深圳二手住宅过户就环比下降45%，同比下降35%，过户量为近三年来新低。

随后这一指导价机制引发了宁波、成都、西安、东莞、广州等城市跟进。截至目前，共有15个城市出台了二手房指导价机制，包括深圳、上海、广州、北京4个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、温州、合肥等7个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华等4个三线城市。

政策出台后，上述15个城市的二手房成交量全线下跌，其中深圳跌幅最大。数据显示，自4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交略微回暖，但也只有2118套成交，12月继续下跌至2076套，全年仅40699套二手房成交，同比下降57.3%。

不仅成交量下降，二手房价格也得到了控制。据国家统计局发布的2021年12月国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌8个月。

二手房市场冰封之下，有分析认为，深圳楼市已悄然变天。

市场分水岭，成交量暴跌

“208政策”，即2月8日出台的二手房指导价机制，这是继2020年7月15日发布的严查购房资格、严查“假离婚”等购房政策（“715新政”）后，深圳迄今为止推出的最严厉的调控政策。

2020年初，在疫情影响下，全国楼市进入冰冻状态，深圳楼市率先打破僵局，从3月开始逐渐回暖。据统计数据，2020年深圳新增二手房18.4万套，全年共成交9.5万套，成交占比约51.6%，平均每6分钟就有1套二手房成交。

一位活跃在南山后海片区的中介告诉时代财经，2020年的深圳二手楼市还是卖方市场，常常一套房子有好几个购房者来看，“很多业主都不愿意谈价，即使房子一直挂在交易平台也不会考虑降价，这里（后海片区）的均价差不多在15万元-18万元/平方米之间。”

以南山区为例，据全国房价行情网数据，2020全年深圳南山区的二手房均价约11万元/平方米，12月时二手房均价还在12.9万元/平方米，到了2021年1月就达到14.4万元/平方米，一个月涨了超1万元。

面对不断上涨的二手房价，深圳市政府于2021年2月发布二手房指导价机制，以求稳定房价。此后，又接连发布严查购房资金来源、建立大学区制、加大新房供应等政策，从多方面打击炒作二手房的行为。有业内人士表示，“208政策”是2021年最重磅的调控，也是深圳二手房市场的分水岭。

深圳市住建局数据显示，在二手房指导价发布后，深圳二手房成交量连续9个月跌破5000套的荣枯线，其中，9月份的二手房成交量同比上一年下跌80%；10月份仅1605套的成交量，更是创下近10年以来的新低；而全年40699套二手房成交量则创下自2007年以来，近15年的最低值。

2021年深圳二手房成交量创15年新低，制图：时代财经

房产中介刁勇（化名）告诉时代财经，一年前成交量旺盛的龙岗大运新城、龙华中心区、南山蛇口、龙华观澜、光明公明等片区的二手房成交量都大幅下降，其中龙岗大运新城从2020年的483套成交降至2021年的106套，龙华中心区从410套降至115套，南山蛇口从399套降至101套，龙华观澜从230套降至109套，光明公明从181套降至93套。

“二手房指导价确实是影响成交的重要因素，但从下半年开始，政府加大了新房的供应，而且在未来的两三年里还会有大量的限价新房入市，二手房相比之下就更没有优势了，接下来二手房的成交量大概率不会回升太多。”刁勇分析到。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从目前呈现的结果来看，深圳二手房市场得到了很好的控制，二手房指导价是调整的主要原因，但背后还透露着三个因素，即控制加杠杆、引导市场预期、稳定二手房价不再与新房形成倒挂。

“我觉得2021年的二手房指导价政策是深圳近几年调控最成功的一次，是长效机制的重要表现。”李宇嘉告诉时代财经。

二手学区房优势渐弱

作为二手房成交量中的重要组成部分，二手学区房也受到了较大影响。

此前，福田的八卦岭、百花、园岭、华强北等片区因学区规划房价大涨，但因片区内都是30-50多平方米的小户型，总体价格并不算太高，所以成交量较大。二手房指导价出台后，叠加大学区制的计划实行，致使这些片区的二手房量价齐跌。

刁勇告诉时代财经，与大部分二手房不一样的是，学区房因为学区划分的特定性，一般情况下很难受到政策影响，“但从大学区制、教师轮岗制的文件发布后，学区房的优势就开始变弱，最近龙华区、罗湖区都在发布有关公办学校的学区划分新制度，这让接下来的学区房更加没有优势可言了。”

2021年8月，深圳拟推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，宣告深圳进入大学区招生时代。此后，深圳多个以学区房为主的片区接连出现二手学区房成交量下滑的情况。

据乐有家研究中心数据告，八卦岭片区2020年成交量为280套，2021年仅有89套成交；拥有深圳中学学位的翠竹片区上一年的成交量为145套，2021年却降到了43套；前段时间频上热搜的百花片区学区房成交量也从2020年的86套缩减至26套；而名校云集的园岭片区成交量从37套降到了11套。

进入新年，有关深圳学区房的政策接踵而至，继续加大对二手学区房的管控。

1月21日，龙华区教育区公示了2022年秋季新开公办学校招生范围，其中，华东师范大学附属深圳龙华学校划出“电脑派位学区”。1月24日，罗湖区发布《2022-2023年义务教育阶段新建公办学校学区划分》，公布新建学校入学规则，围岭学校、木棉岭学校、银湖小学等6所学校均采用大学区入学制。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁谈到，“随着大学区制的实施，学区房的优势确实有所削弱，不再像原来那么垄断，也不会存在买了某个名校片区的房子就一定能上名校，毕竟附近的竞争力也在加强。”但宋丁也表示，名校的优势依然存在，只是不再突出，而电脑摇号入学则是进一步强化当地的公平性。