世茂“惊心”：“鲸吞”福晟后2月销售额下滑35%年内到期债务110亿
“疫情终会迎来春天，可我们的房子不知春天在哪？”
在武汉“世茂国风业主群”里，有人发出这样的感叹。时至今日，距武汉业主们投诉世茂“销售欺诈”已过去三个月，但仍有业主看上去手足无措。另一方面，在超额完成去年销售目标2100亿元后，另一位“当事者”世茂，最近似乎也遇到了麻烦。
世茂集团旗下拥有世茂股份与世茂房地产两家上市平台，其中世茂股份为世茂房地产控股子公司。克而瑞数据显示，2019年世茂房地产累计合约销售总额为2600.7亿元，同比增长48%，位列房企第九，超过了龙湖集团。
“世茂的日子现在不好过”，一位接近世茂的房地产公司高管告诉时间财经。最新数据显示，世茂房地产2月实现合约销售额约65.0亿元，较去年同期的100.4亿元下降35.26%；实现合约销售面积37.31万平方米，较去年同期下降32.51%。
对此，世茂房地产方面向时间财经表示，公司单月销售额同比下降主要因为大部分售楼处的关闭，以及线上销售难以完全替代线下成交，存在大量持观望态度的潜在客户。世茂认为住房的内生需求根基没有受损，疫情过后，居民对于居住环境的改善需求将进一步强化。对于优质物业管理也会更加向往，世茂有信心在3月份实现销售环比增长。
非止于此。即将接手福晟集团旗下项目所需的巨额资金，也会使世茂现金流承压。据界面消息，今年1月，世茂集团宣布全面接手福晟集团旗下项目，双方成立合作平台“世茂福晟”。新平台主要由世茂进行操盘管理，世茂福晟将涵盖福晟所有的资产和项目，包括1000多亿元的可售资源、三四千亿元的旧改货值、福晟旗下六建集团以及生活服务集团等。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时间财经，公司短期情况难以说明对全年销售有什么影响。通常情况下，二月中下旬开始预热，三月会有个爆发。前两个月以价换量会弥补一些销售额，但是要超过去年，需要下很大功夫。克而瑞证券研究院首席分析师孙杨则对时间财经直言，“今年销售有一定压力。”
时间财经查阅世茂房地产2019年中报发现，世茂集团创始人及董事会主席许荣茂持有公司69.64%的股份，为该公司的实控人。去年11月7日，《2019福布斯中国400富豪榜》发布，许荣茂以728.3亿元身家位列富豪榜第18位，超过四川首富刘永好家族。
对于世茂福晟是否涉及裁员，以及组织架构调整等问题，世茂房地产方面回复称，“敬请以后续世茂福晟平台官方公告为准。”
截至3月12日港股收盘，世茂房地产股价为26.55港元/股，总市值918亿港元。
债务110亿
据时间财经不完全统计，仅去年一年，世茂发行的债券、票据等融资金额已超过220亿元。其中，世茂房地产海外债发债总额占总发债量的62.31%。截至今年3月10日，世茂2020年发债、股票增发等融资也已经达到71亿元。
来源：时间财经据公开资料和彭博数据整理
与同规模房企相比，世茂房地产去年所获得的海外发债利率并不算突出。能够类比的是，龙湖集团去年9月发行了一笔期限十年8.5亿美元优先票据，票息为3.95%。
此外，时间财经查阅彭博数据库还发现，截至2020年3月10日存量债中，世茂2020年尚有109亿元债务未偿还。
来源：时间财经据彭博数据整理
2019年1月，许世坛接手世茂后，开始“大刀阔斧”地收并购扩大公司规模，净负债率也在慢慢升高。世茂的净负债率曾连续8年维持在60%以下，不过近年来数字不断攀升，已经逼近60%，2016年期末、2017年期末、2018年期末以及2019年中期净负债率分别为53.4%、58.9%、59.4%和59.6%。
“豪赌”福晟
“福晟集团有丰富的土储资源，尤其有较多旧改项目，其打造的建筑设计全产业链，也是行业内的佼佼者。”世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼，在今年一月的“世茂与福晟品牌发布会”上表示。
而就在发布接手福晟的消息后，世茂的资金压力似乎也开始显现。1月17日，世茂房地产公告称将折价配售新股，每股配售价格29.58港元，相较于2020年1月16日于联交所所报收市价每股32.10港元折让约7.85%，最终带来的融资净额约为41亿元。不过，在1月20日股票复盘后，世茂股价大跌超过7%。
对此，世茂房地产方面回复时间财经称，1月20至21两日，港股市场情绪低迷，三大指数全线下跌。1月21日，恒指失守28000点，地产建筑板块跌幅居前。因受到大盘一定影响，世茂房地产股价跌落属市场波动范围。与此同时，机构人士也表明港股下跌原因，并称港股长期向好趋势未改。各大投行均表示世茂房地产价值低估，未来仍具有较大潜力。
另一个不容忽视的问题是，世茂会如何处理福晟的问题资产？根据法院公示信息，2019年下半年以来，福晟集团主要的地产平台福建福晟集团有限公司多次涉民间借贷纠纷；福晟集团旗下多家子公司也遭股权冻结或强制执行。
“世茂接手福晟需要考虑两方面问题。第一，福晟是不是真的有好的资产包在里面？要是接到手之后，比如说如果负债200亿元，资产180亿元，这就是亏帐，需要考虑当时估值是否充分。第二，福晟盘面有一定范围，世茂能不能应付那么大盘面？”上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经说。
克而瑞证券研究院首席分析师孙杨持类似看法。他告诉时间财经，世茂接手福晟将面临两方面的问题：第一，公司本身整合合作。项目本身的考虑，产品定位、推广发展方向等世茂和福晟如何融合。第二，怎么将福晟的短债变长债，怎么去调整福晟负债结构。
交房危机
数据显示，2018年世茂房地产的销售目标为1400亿元，到2019年销售目标飙至2100亿元，增幅50%。
与之形成对比的是，去年一整年，世茂多次陷于“业主维权”的泥潭。据证券市场红周刊消息，世茂在安徽合肥、福建厦门等地的项目均因虚假宣传、捆绑销售、工程质量等问题，面临延迟交房赔偿及多数业主要求退房的情况。
去年12月，武汉世茂国风的业主曾告诉时间财经，武汉世茂嘉年华置业有限公司旗下项目“世茂龙湾五期国风”存在不少问题，包括商业用地改建别墅、品质低、绿化差、院子缩水、消防管道安装不合理导致“6米层高隔成两层别墅”无法实现、销售过程欺诈隐瞒手段多，以及合同条款暗藏陷阱等。
时隔三个月，该项目部分业主向时间财经反馈最新进展称，“到年前，还是没有解决实质性问题，也没有满意答复，疫情之后继续上访。”
另据澎湃新闻报道，世茂南京“地王盘”――宝善小区地块配套学校十余年未建成，南京世茂外滩新城多名业主表示，该小区有近8000户业主，不少家庭都有孩子面临上小学一年级和初一，如果新学校无法如期交付，他们将无法在这里上学。今年1月，他们多次与开发商交涉，要求加快校舍建设进度，采取有效措施妥善解决孩子的入学问题。
对于世茂频频发生的维权问题，知名地产分析师严跃进告诉时间财经，“现在抢客户比较难，世茂还是要注意产品线，产品线做的好，市场才有机会。”
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