3月24日晚间，弘阳服务(1971.HK)秀出了上市后第二份年报。

受益于多元业务布局和第三方外拓加速，弘阳服务去年营收同比增长47.2%至11.3亿元；净利润同比增长48.2%至1.38亿元；在管总建筑面积增长34.7%至3639.3万平方米。

社区增值服务收入大涨77.6%

年报显示，物业管理业务仍是弘阳服务最大营收来源，贡献了66%的营收，约为7.54亿元。

物业管理业务包括住宅物业、商业物业、公共建设及其他物业（“公建”）。2021年，住宅业务贡献了57.1%的收入，同比增长48.5%至4.35亿元；商业物业和公建物业营收占比分别为31.4%、10.9%。

非业主增值业务方面，该业务营收增长11.8%至1.8亿元，主要因为案场协销服务收入增加。年内，弘阳服务与安徽水安建设、四川西部联森等集团签约，深入推进非业主增值业务。

社区增值业务规模及增势一定程度上代表了物企的发展空间，去年，弘阳服务这一业务表现亮眼，营收大幅增长77.6%至1.96亿元。

毛利率方面，去年弘阳服务物管业务毛利率为25.6%；非业主增值服务毛利率为20.4%；社区增值服务毛利率为46.4%。后两项业务毛利率有所下降，主要由于毛利率较高的“提供前期规划及设计咨询服务”项目数量减少，及车位销售成本的增加。

毛利率较高的社区增值业务规模扩张带来了整体毛利率的上涨。2021年，弘阳服务整体毛利率增加0.5和百分点至28.4%。

成本方面，2021年弘阳服务销售成本为8.1亿元，同比增长46.3%，与营收增幅相当；行政开支增29.4%至1.04亿元，主要系业务扩张带来的增聘管理人员及平均工资上升。

现金流方面，截至去年末，弘阳服务现金及现金等价物减少15.6%至6.98亿元。

第三方外拓成效明显

截至去年底，弘阳服务已布局全国59座城市，合约面积规模5258.8万平方米，在管总建筑面积3639.3万平方米(商业在管建筑面积476.0万方)。其中全委(市场化竞标外拓)面积达1915.1万平方米，佔在管建筑面积52.6%。

2021年，通过收并购及市场化竞标等方式，弘阳服务对弘阳地产的依赖性正在减小。

收并购方面，2021年，弘阳服务与武汉汇得行精英物业达成股权合作，布局华中地区，获得了部分优质非住宅项目；收购高力物业及高力美家80%权益，在实现第三方管理面积拓展的同时，填补在汽车博览城物业管理细分领域的空白。

财报显示，物管业务方面，去年弘阳服务自第三方房地产开发商的在管面积增长51%至2120.8万平方米，占总在管面积的比重提升至58.3%。

报告期内，弘阳服务还开辟了学校、医院等城市服务延伸业态项目，签约南京万谷移动互联网科技园、华中科技大学同济医院附属协和医院等，进入产业园和医院物管领域。

不过，相较来自弘阳地产的业务，弘阳服务第三方业务的盈利能力仍存在改善空间，58.3%的在管面积仅带来44.4%的收入，为3.34亿元。

同期，其来自弘阳地产及控股股东其他联系人的在管面积占比分别为38.2%、3.5%，分别贡献了42.5%、13.1%的物管收入。

另外，公建物业也成为弘阳服务物管业务的亮点，收入占该业务收入的比重由2020年的1.8%提升至10.9%。

报告期内，弘阳服务与南京栖霞区西岗街道、南京江宁邮局签约，进一步扩大公建业态。