南国置业再行3亿信托融资：未雨绸缪还是粮草紧张

南国置业再行3亿信托融资：未雨绸缪还是粮草紧张 更新时间：2010-5-20 0:13:04 　　当潮水退了，才知道谁在裸泳。房地产紧缩政策下，上市地产企业陆续公告进行信托融资。而这支队伍中，夹杂了上市仅半年、超募2亿资金的南国置业。　　5月17日，南国置业公告称，公司以全资子公司武汉南国商业发展有限公司为主体通过江西国际信托股份有限公司发行两年期总额为3 亿元人民币的股权信托。　　具体操作方式为江西信托以3亿元向南国商业增资，增资后持有南国商业46.88%的股份。两年后，南国置业以3亿元回购这46.88%的股份，并支付不超过15%的年信托收益。　　然而值得注意的是，南国商业负责开发大武汉家装项目，而这一项目正是南国置业IPO时募集资金主要投向的项目。　　招股说明书显示，大武汉家装项目投资总额7.8亿，已投入2亿，计划用募集资金补入2.8亿，剩余资金则用自有资金和预收款补足。4月13日，南国置业将募集资金的2.4亿，向南国商业增资。　　然而，在IPO半年后，注资仅一个月之后，南国置业便通过信托公司，以高昂资金成本借款。这不由得引发猜想：IPO募集的资金仅能支持半年吗？大武汉家装项目为什么这么缺钱？　　未雨绸缪还是粮草紧张？　　对于此次信托融资，南国置业证券事务代表汤伟对记者表示，公司不差钱，现在融资是为了先筹资在手，做最坏的打算；而公司这次信托融资的实际成本低于12%。　　“房地产行业2008年的调整很大，公司是做最坏的打算。房地产的IPO和再融资都已经停了，信托马上也会停掉。我并不是说我们现在缺这个钱，只是希望在政策更严厉之前，尽可能多的把钱放在手上，这样可能好一些。”　　汤伟表示，为了能成功办下信托融资，大股东许晓明将以自己持有的9000万股南国置业股票作为担保。“我们现在还没办，正在办申请。大概得要下周才公告。”　　但如果公司不差钱，那么南国置业为什么要以如此高昂的代价获得这笔3亿元的南国商业的股权？ 一般来说，地产公司将项目公司的股权“回购”给信托公司，期满后买回的做法颇为普遍，鲜少有地产公司的大股东需要再用公司股票做担保。这也意味着，随后南国置业再缺钱时，大股东少了一样利器――南国置业的股票去质押贷款。　　那么，南国置业是否缺钱呢？　　汤伟向记者承认，大武汉家装项目只办下了国有土地使用证和建设用地规划许可证，而建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证尚未办理。一位四大行的信贷人士告诉记者，即使在政策不紧的时候，房地产企业进行开发贷款的首要条件便是四证齐全。这意味着，大武汉家装项目无法获得银行贷款。　　一季报显示，公司的货币现金为7.6亿元，短期借款为5亿元，公司能用来投长期项目的资金，不能算充裕，但还是有一定余地。　　超募资金投向之惑　　南国置业于2009年10月19日IPO，发行4800万股，发行价为12.3元，一共募集到5.9亿，扣除融资费用仍超募1.8亿元。　　南国置业在招股说明中声称：“若本次募集资金超过预计募集资金额，则用于募投项目的其他资金需求。”　　2009年12月，公司公告超募的资金将投向南国・南湖城市广场和南国・北都城市广场项目。但这两个项目，都不在IPO募集资金投向的清单中。　　然而，几个月后，南国置业为大武汉家装项目，另借利息颇高的信托融资。　　对此，汤伟解释：“在做招股说明书时，我们对超募有多少资金还不了解。算了一下，募投项目的资金够用，就把超募资金投到南湖城市广场上去了。”　　此外，汤伟表示，这次信托融资的成本不到15%。他说：“事实上信托收益比12%还要低。”记者试图联系江西信托，确认这一信托融资的实际收益。但截至发稿时，仍未能得到江西信托的答复。　　11月7日上市，南湖置业当天以25元开盘，这个价格成为其上市以来的最高点，之后股价一路下跌。到2010年5月17日，公司公告当日，南国置业跌破发行价，当天跌幅为8.77%，收于11.75元。　　作者：潘沩

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