公募基金备战不动产强调权益性导向

在大力推进公募REITs背景下，公募基金可投资产范围再度扩容，基础设施领域不动产也将成为公募基金的投资对象。

近期，沪深交易所、中国证券业协会以及中国证券投资基金业协会陆续出台了开展公募REITs业务的配套措施。同时，已有上市公司公告了开展公募REITs申报发行工作事宜，距离公募REITs落地又近了一步。

业内普遍认为，公募REITs不仅能盘活资产、解决基础设施领域的融资问题，也将丰富投资者资产配置选项。在近日举行的中国REITs论坛2020年会上，监管层相继释放重磅信号，公募REITs试点项目推荐和筛选已经开启。《中国经营报》记者从基金公司方面获悉，已经设立了专门的REITs管理部门，正在筹备相关业务，但同时也表示将审慎申报项目。

试点坚持权益性导向

自4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》出台以来，相关配套政策逐步落地，市场各参与主体都在积极筹备公募REITs。

公募REITs这一创新产品与市场上现存金融产品有很大不同，其收益率介于股票和债券之间，增长相对缓慢和稳定。

“在一些省市，都是由当地主要领导亲自来抓区域里相关项目的筛选、组织工作，政府机构也非常重视这样的机会。”有业内人士告诉记者。

博时基金基础设施投资决策委员会执行主任委员吴云解释，从这类资产的生产过程来看，公募REITs常被看作具有投行业务属性。“传统的投行业务，是帮助一家企业公开发行上市；公募REITs的推出，就是把企业拥有的资产与企业独立出来进而完成发行和上市。”他强调。

现阶段，开展基础设施REITs的推进工作对行业、区域、项目资质均有特殊要求，并将住宅、商业地产排除在了试点范围之外。吴云透露，“首批REITs试点项目在基础资产方面，应该说都是经过筛选过的非常优质的资产。国家希望在试点过程中，能够确保试点工作顺利开展，所以对资产提出了非常严格的标准”。

值得一提的是，公募REITs试点坚持权益性导向，上述《通知》特别提到将回收资金作为资本金投入新的补短板项目建设里，形成投融资闭环。

从投资运作来看，公募REITs的投资标的并不是股票、债券等传统资产。创金合信基金有关人士则向记者指出，国内的公募REITs的特征为以上市型公募基金大比例投资资产支持证券作为途径，将基础设施项目股权实现上市。

“与普通的公募基金比较，公募REITs除了具备高度集中投资基础设施项目ABS的特点外，在投资过程中也更加考验公募基金管理人的项目筛选、尽职调查、承做、运营管理等方面的能力。”该人士进一步解释。

他还强调，与普通公募基金相比，REITs投资者应当更多考察底层基础设施项目的现金流稳定程度、运营管理规范程度和未来发展空间。

公募REITs管理人之所以需要具备多方面的能力，主要是由公募REITs本身特性所决定。一方面，公募REITs管理人需要具备投资银行业务能力，完成基础资产的尽职调查、分立、交易结构安排、项目申报、路演发行和上市一整套投行业务流程；另一方面，公募REITs管理人还需要具备基础资产的运营能力，尽力获得基础资产的稳定现金流分配给公募REITs的投资人。吴云举例说道，公募REITs基金假定要投资一条高速公路，就需要把高速公路的所有权或一定时期的未来受益权100%买过来，不能有任何瑕疵。同时，需要长期持有并运营这条高速公路，为投资者创造收益。

此外，公募REITs产品审批流程也与普通基金存在较大不同，前者的审批涉及多个部门。吴云谈到，“首先涉及到的政府部门是国家发改委，需要向所在地的省级发改委申报项目，由省级发改委审核完之后出具专项意见，再推荐到国家发改委，经国家发改委审阅之后，再经过证监会的审批流程，才能够取得公募REITs基金的发行许可。”

实际上，自2014年开始，国内已推出了一批在功能上与海外成熟REITs产品相似的类REITs产品，且初具规模。相关统计数据显示，截至今年3月末，境内各交易场所累计发行的类REITs产品一共有72单，已发行总规模是1379亿。但相比类REITs，机构更看好即将落地的基础设施不动产REITs的发展潜力。

考验管理人综合能力

公开数据显示，全球已有40多个国家和地区推出了REITs产品，全球上市REITs总市值约2万亿美元，其中，美国REITs市场超过1万亿美元，是全球最大的REITs市场。有机构预计，中国公募RETIs市场有望达到6万亿元。

记者了解到，为开展公募REITs业务，部分基金公司已经做了较为充分的准备。

创金合信基金有关人士表示，公司与股东方已经建立REITs项目协同机制，联动开展REITs项目的承揽、承做和项目评估；公司内部已经成立REITs基金管理部，具备项目投资管理、运营经验的人员已经准备就绪；目前已经有储备项目，正在进行尽职调查，同时将审慎准备申报材料。

吴云也透露，早在2008年，博时基金就开启了REITs研究工作，并且储备了大量的不动产投资领域专业人员；博时基金的全资子公司博时资本在2012年成立以来也操作了多单ABS和类REITs项目，具备相关投资和运营经验。公募REITs相关的通知和法规出台后，博时基金内部联合母子公司资源立刻组建了公募REITs的工作小组，并及时市场化招聘了多名具有REITs投资运营能力的专业人才，结合母公司强大的投研能力、销售能力以及子公司在不动产领域的投融资经验，来开展相关业务。

在吴云看来，经过长时间的储备，国内公募REITs发展路径已比较清晰，目前也是推出公募REITs的绝佳时点。 “一方面，中国本身是基建强国，经过多年的发展，我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，非常适合做REITs；另一方面，就加快项目资金周转的角度，基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金，比如修建一条铁路或高速公路，投资期限往往比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业融资较难、融资成本较高的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。”

尤其在当下，公募REITs有可能迎来较好的发展时机。吴云认为，受到疫情影响，未来几年无风险利率将处于中枢逐渐下移的过程中，而基础设施REITs产生的收益相对稳定，相比其他投资工具具有一定的比较优势。

另一方面，从基金管理人的角度而言，这一创新业务产品管理运作难度也不可小觑，这无疑是基金公司新的挑战。

上述创金合信基金有关人士认为，开展公募REITs业务，基金公司是面向投资者的REITs管理人，REITs业务是集投行业务、资产管理业务、公司治理能力于一身的复合型金融产品，基金公司作为基金管理人将成为协调各方资源、考察项目质量、运营管理项目、维护投资者利益的核心节点。

“REITs业务的难点是大多基金管理人团队刚刚组建，全市场也无REITs经验，需要不断摸索及通过实践和时间积淀经验。”他谈道。

日前，华泰证券资管结构融资部副总裁刘栋也在中经财富高峰论坛上指出，“基础设施公募REITs是今年最重要的一个创新探索方向，不仅对落实国家战略举措具有重要意义，也为资管行业带来新的发展机遇。基础设施公募REITs的结构进一步强化了券商资管作为管理人，尤其是同时拥有公募基金和专项计划‘双管理’牌照的资管机构的主力带头作用。”

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