化解资金运用压力险资高调进军商业地产

化解资金运用压力险资高调进军商业地产 更新时间：2010-12-25 7:51:50 　　今年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》出台使保险资金投资不动产变得“名正言顺”。分析人士认为，除政策上的开闸为其拓宽了投资渠道之外，目前房地产的调控政策相对趋于稳定，选择收益稳定的商业不动产可能带来租金、增值等诸多效益，从而化解保费快速增长的资金运用压力。

《暂行办法》是保险行业首部完整不动产投资办法，按照这一办法规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%。业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

9月19日，瑞安建业与中国平安旗下控股公司平安财险达成协议，以7.18亿元收购了瑞安位于成都的中汇广场二期项目，这也成为政策对险资投资不动产开闸后，险资进军不动产的第一大单。

而几乎在平安拿地的同时，泰康人寿在北京市的核心地段――中国美术馆南侧，悄然拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。据知情人士称，这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

临近年终，保险资金的抢地大戏越发精彩。12月7日，在北京CBD核心商务区6块地的投标现场中，8家保险公司集体出场一鸣惊人，而报出的竞标最高报价也无不透露出志在必得的决心。22日，这6块地买家纷纷揭晓。其中，由安邦财险、和谐健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，规划建筑面积为12万平米，楼面价为2.1万元。

而险资如此煞费苦心，绕开保监会明令险资投资不动产“三不准”，即不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权，大举进军房地产市场究竟是为什么呢？

业内人士普遍认为，除了监管方面为险资投资不动产开闸之外，随着保险公司业务规模的不断扩大，保费增速加快，新增资金不断增多，保险资金运用压力较为严峻。而投资不动产或许会为险资带来不错的投资收益，一定程度上能化解投资压力。申银万国统计数据认为，商业地产可获取5%-8%的收益率，对应较低的波动率，风险较小，并认为美国的商业地产收益率与中国类似，长期在7%以上，5%左右来自租金收入，2%左右来自资产升值。

同时，包括戴德梁行在内的多家国家物业咨询机构预计，随着保险资金进入不动产的开闸，2011年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。戴德梁行研究分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格。由于商业地产投资者大多是机构，更看重长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。

同时，有分析人士认为，保险资金进入商业地产之后，以写字楼与商铺为代表的地产市场或将出现更为活跃的交易。

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