“十四五”马上开局土地、产业、房价将发生哪些变化？

2020年，房地产行业以一种新的打开方式行进。

“房住不炒”为主基调的政策环境更加稳定，行业发展更加稳健，与此同时，城市开始分化，行业细分垂直领域开始分化，传统的房地产行业开始尝试与互联网、直播等全新的方式拥抱、融合。

这种稳健、分化、拥抱和融合为房地产行业带来更多新的生机。12月8日，一场由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办的“2020中国房地产总评榜大会”，将这些百年未有的行业新生机进行了思想裂变，大会理性观察、客观分析对房地产下一步行进愈发有益并重要。

栗文忠：万亿养老蓝海将是房地产业

转型契机和抓手

2020年，是人类历史上一个备受煎熬之年。对于房地产行业，更是难上加难。一边是“在新冠疫情‘黑天鹅’发生以来，房地产业遭受到了比以往更为严峻的考验：债务逼近、融资压力增大、破产重组不断、利润下滑；行业高速增长的步伐也慢了下来”。

一边是 “土地供给侧、金融供给侧、产品供给侧都在发生着深刻变化，消费需求也在迭代升级，这对房地产行业发展提出了更高要求，也是更大挑战。” 中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠表示。

困难与挑战既是巨大的，也是必须直面和化解的。栗文忠认为，尽管面临回调，但房地产业一直是经济发展重要支撑体。当前行业演进中的变化与机遇需要企业对微观领域细心体察，从经济韧性、产业积累、科技发展、人口动向等多个层面思考投资布局，调整发展方向。特别是在“房住不炒”的政策基调及长周期发展环境之下，企业要生态化布局，科学转型发展，拥抱创新，拥抱服务，适应消费者需求，要在激烈的市场中提升全面竞争能力。

“中国房地产行业有着可期的前景，尤其养老产业万亿蓝海的来临，将会是房地产业转型的一个好时机”栗文忠认为。与此同时，他还表示，中国房地产报作为房地产行业主流权威媒体，今年以来在一体化平台发展、精准产业扶贫和养老产业方面做了扎实调研与推动。

“今年下半年以来，中央十三部委连续发文，释放养老地产、医疗康养、养老金融、养老服务、养老消费等产业的利好消息、政策。中国房地产报社今年3月也开始探索如何将政府、市场、家庭、老人联合在一起，解决社会化养老问题。”栗文忠说。他透露，“中国房地产报社最近正在筹建中国养老驿站统筹联盟和统筹集团，响应倡议的企业有荣盛集团、伟光汇通、中房集团等。未来，上万个养老驿站的建成将为社会化服务奠定更好的基础。”

杨开忠：土地城镇化率不够造成高房价

“过去几十年，对于中国经济发展取得的成绩有很多解释，其中一个非常重要的因素就是重塑了我国的国土空间格局和经济地理化。”中国社会科学院生态文明研究所教授杨开忠认为，“目前中国的发展即将进入新阶段，新阶段发展主线就是贯彻落实新发展理念，形成新发展格局，实现新发展目标。这个过程中非常重要的一件事情就是要优化空间布局，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局”。

对于重塑空间布局和国家经济地理，杨开忠认为要做四件事：第一，把空间放在统揽全局的战略高度，大力提升空间品质；第二，要合理地调节中心城市、城市群以及经济核心地带的人口和经济密度，实现一种有效机制；第三，要把人口和经济活动从不同尺度上的相对边远地区、生态功能区、以农业为主要功能的地区，向中心城市和城市群集聚；第四，要消除空间上、区域上、层次之间的分割，推进更加深度的空间一体化。

“目前空间品质已经成为我国发展一个短板，比如体现在地方空间上即让老百姓娱乐的程度还不够、通勤时间很长、房价很高等方面。”他认为，“现在高房价是由很多因素决定，高房价严重影响了人民群众的美好生活，另一个凸显了供求关系问题，主要是土地城镇化不够”。

对于改革开放以来土地城镇化速度滞后，杨开忠认为，中国的特殊情况在于，改革开放初期要补历史的账。目前来看，我国土地城镇化相对于人口城镇化的速度是滞后的状态，美国人口城市化率和土地城市化率之比是27.7%，我们是58.4%，两倍还多一点。

另外，他认为，土地城镇化率不够是导致房价高的主要原因。他给出一组全国土地城镇化的数据，到2016年12月31日，全国城镇土地中用于城镇建设的土地的总面积是943.1万公顷，不及人口只有我国1/4的美国在2010年的城镇用地面积的1/3。

“为了使国土空间成为人民群众高品质的生活空间，我们应该尊重城市化规律，着力优化土地供给结构。”杨开忠表示，“同时要调节人口密度，推动我国人口或经济发展的有效机制”。

单大伟：房企未来要较量的是谁更稳更强

“在第一个百年奋斗目标行将实现之时，一场突如其来的新冠疫情给中国和全球经济带来巨大冲击。 房地产行业也承受了巨大的压力。”中国房地产报总经理、中房同创董事总经理单大伟说，面对这一复杂局面，中央提出深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

在单大伟看来，“国内国际双循环”，叠加“三道红线”金融监管新规，以及“房住不炒”被明确写入“十四五”规划，中国房地产行业进入了深刻变革和新转型阶段，过去以高杠杆扩张的模式将逐渐退出历史舞台，市场运行逻辑将出现根本性改变。这种局面之下，企业既要顾及当前，更要谋划长远，转型提质、培育全面的市场竞争力。

对此，他提出三点建议，“战略上，未来将不再是比谁发展得更快更大，比的是谁发展得更稳更强，因此要筹划更深层次的改革，更高水平的开放，化解发展中的梗阻点，进一步释放新的发展动能；组织上，要增加组织活力，构建内部竞争机制，打造新的生态体系；在业务布局上，要多元化、创新化。未来发展中，房地产企业要告别过去杠杆化、简单追求规模化的发展逻辑，迈向高质量发展，为社会、经济发展贡献重要价值与力量，给社会带去来自中国房地产行业发展的新动能。”

高国力：房地产业谋划布局要依托“1+4+6+7”

“房地产业是我们国家经济的重要支柱行业，同时也是高风险行业，推动房地产业的高质量发展，是影响和决定经济高质量发展非常重要的任务和内容。”研究区域经济发展的专家高国力表示，“今后更长一段时间，我们要进一步聚焦到‘十四五’，从全国国土空间来看，从区域版图来看，未来很多行业的发展，包括房地产行业的谋划和投资，都要依托于‘1+4+6+7’的布局”。

“1”是“一带一路”，这是开放型经济的总抓手，全国各地都在研究制定“一带一路”高质量发展的实施方案，同时也是落实国际大循环最直接的抓手，其中需要发挥不同地区在开放中的地位和优势特色。像东部沿海发达地区，要推动商品服务要素型开放，推动其向规则、标准、规制、管理的制度性开放转变，但中西部干不了，因为没有内在的需求和动力。但是中西部很多地方可以在“一带一路”中把自己的资源优势、劳动力成本优势、环境容量优势发挥出来，特别是要做好生产性配套和生活性配套的文章。

“4”是改革开放以来逐步形成的比较成熟定型的四大板块：东部率先、西部开发、中部崛起和东北振兴，已经实施了二十多年，“十四五”的重要任务就是要进一步精细化，精准化地推动政策落地和一些重大项目布局。

“6”是十八大以来中央部署和谋划，逐步健全和完善的六大国家重大区域战略。“前四大”是房地产业重点关注的地区。房地产业是体量最大，最密集的板块，我叫作‘点状区域’，京津冀协同、粤港澳大湾区、长三角一体化和成渝地区双城经济圈，在全国起到重要的战略引领示范和辐射作用。房地产业也一样，这些地方的房地产业不应该停留在低水平粗放式的扩张，应该更多着力探索高质量发展、高效率、高附加值的信息技术支撑和新业态模式。

“7”是指在广大的欠发达板块，国土空间的布局和均衡发展、房地产业的发展，都不能遗忘七大特殊历史区，前四个是已经实施了多年的老少边穷，下一步要继续强化扶持，优化政策效益，后三个是在快速发展过程中形成的问题区域，生态退化、资源枯竭和东北老工业基地为代表的全国老工业地区，下一步要创新扶持方式，加大财政转移支付，特别是要营造一种有竞争力的现代产业体系和宜居的生活环境。

毛大庆：城市更新将围绕资产价值提升展开

“2013年开始，国家开始把土地出让比例中将近一半调整为非住宅土地出让，近八年以来，我们盖了大量的城市不动产，也建了大量城市的公共建筑和商业建筑，包括办公、酒店、体育、娱乐、消费等业态，连菜市场都有不动产经营的内容。”优客工场创始人毛大庆表示，“其实我们更关注的是如何做城市内容创新，如何从城市新兴消费人群的需要点出发，来寻找城市不动产的新衍生价值。”

最近几年来，毛大庆在创业的过程中特别关注城市进入细腻化、高质量发展时期所带来的新机遇。比如上海的浦西已经把原来的历史文物建筑保护转化成了大片连成街区，连成大面积的网红、流量以及新产品和新模式的聚集地，这就是非常典型的城市内涵的变化。在浦西很少看见新建的房子，但是有大量的城市更新，这跟前些年日本、我国香港、新加坡的发展非常像，只不过今天上海的旧城改造内容填充更加前卫。

“城市更新的目的是多元的，但重要的方向是清晰的，是满足人们的幸福感，激活城市的多元化中心，并不只是消费中心，有可能也是文化中心、艺术中心，是提供全新的产业和功能载体。”毛大庆表示，“我们国家未来城市发展的道路，将会从过去的大发展、大开发、大销售逐渐转变，从‘拆改留’变成‘留改拆’的方式，由点状更新向片区整体更新转化，浦西就是例子，带来了大量不动产资本未来新的操作模式”。

毛大庆认为，未来城市更新一定是围绕着人的感知和资产价值的提升来展开，参与者有“四个人”，即政府、投资机构、开发商、服务商和运营者，运营者的价值会变成未来中国城市更新和房地产衍生价值很重要的一点。

李亚鹏：文化艺术赋能地产带来流量与商业价值

“20年前我在798的院子里游荡，想租一个loft作为自己的工作室，那时候每平方米租金是2毛到4毛钱，10年后租金到8块到10块钱，798的基础建设到今天甚至没有太大的变化，和20年前是一个样子，是什么让它的租金30年间涨了10倍？”中书资源文化产业集团董事长李亚鹏回忆当年创业的情景时说，“因为是文化和艺术的进驻，让不被世人关注的地方被关注，因为关注带来人流，因为人流带来了商业价值。”

文化如何为地产赋能，如何前置规划，构建出一个文化跟地产的生态圈，让两者共生共荣？这是李亚鹏一直在思考与做的事情。2010年，他在丽江做一个文化项目投资，初心是为文化艺术寻找一个落脚之地，这是他当时进入地产的初心。2012年拿到土地后他开始做雪山艺术小镇，2015年开始做产业小镇。“2015年我们开盘时，三个月做了不到两个亿的销售额，没有花一分钱的广告费，每年用1500万元投入到全国的文化艺术活动中。当然只有当文化艺术活动和地产项目之间存在不可断裂的关联性，才能产生对地产的价值。”李亚鹏回忆称。

经过多年的探索与深度碰撞，李亚鹏重新找到了自己的发展方向和战略定位，“我们现在是一家为地产开发企业提供内容增值服务的文化地产IP运营商。中书资源文化产业集团作为一家文化企业，我们做的任何一个文化地产的IP，首先是基于我们自己具备这样的文化产业能力，然后对地产行业、对开发企业的开发逻辑、对于城市和政府的文化需求有了深刻认知后，最终融合成一个适度的产品”。

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