万科A：王者短暂失意后重新归来

万科A：王者短暂失意后重新归来 更新时间：2010-8-12 0:05:16

报告关键要素：万科曾因为其正确的行业判断而在销售市场失意，但王者重新归来了，更为重要的是公司再次以准确的节奏在土地市场强势出击。我们维持公司增持投资评级。　　事件：万科A公布了2010年中期报告。报告期内，公司实现营业收入167.66亿元，同比减少23.12%；营业利润41.18亿元，同比减少1.73%；利润总额41.48亿元，同比减少1.02%；归属于上市公司股东的净利润为28.13亿元，同比增长11.41%；基本每股收益为0.26元，同比增长13.04%。 　　点评：短暂失意后王者重新归来。由于公司早在2008年正确预见了行业的拐点而采取现金为王的过冬策略，但出人意料的政策刺激使得智者反而失意，公司2009年业绩增速多少显得有些失落。2010年王者重新归来了。公司上半年累计销售面积320.20万平方米，销售金额367.70亿元，销售金额同比增长19.50%，公司预收账款达到453.85亿元，创出了历史新高，较期初增加了137亿元。公司在全国市场份额进一步上升。公司销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%，在15个城市的占有率较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。　　公司卓越判断能力在土地市场得到回报。公司2008年让人叹为观止的行业判断能力曾一度让它在销售市场短暂失意，然后却在土地市场得到极大收获。公司在土地市场火热的2009年拿地谨慎，这样使得公司在今年上年相对惨淡的土地市场强势出击，其节奏之准再次显示出作为行业领袖的判断能力。上半年公司新增项目大多位于房价、地价上涨较少的二三线城市，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个，对应的权益规划建筑面积合计893万平方米，新增项目的平均楼面地价在2300元左右，继续保持在较低水平。公司除了强势进入二三线城市外，还将密切关注市场可能出现的机会，在一线城市以合理价格获取项目资源。　　毛利率如期回升。报期内，公司房地产业务毛利率为28.95%，比上年同期提高5.26个百分点，这一方面是因为房地产结算存在滞后性，毛利率的上升主要是反映了2009年市场回暖所带来的项目利润率回升，同时也在一定程度上反映了公司今年来控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。　　稳健的财务将给公司在地产熊市中带来机会。截至报告期末，公司持有资金191亿元，相比一季度末增加了12亿元，虽然公司的净负债率由一季度的36.4%上升至40.8%，但仍处于行业内的较低水平。我们认为安全的资金链在地产行业处于熊市的时候尤其重要，稳健的财务和良好的资金状况有利于公司在各种市场情况下保持经营安全，也有利于公司更好的把握可能出现的市场机会。　　未来业绩有保障。尽管中期营业收入和营业利润同比下降，但这并不妨碍公司今年的业绩确定性。公司中期营业收入减少主要因为结算原因。截至报告期末，公司尚有530万平方米已售资源未参与本期结算，合同金额合计约573亿元，分别比年初增长41.3%和50.0%，报告期末，公司预收账款达到创纪录的453.85亿元，为未来业绩增长奠定了稳定的基础。　　维持公司增持的投资评级。我们预计公司每股收益分别为0.62元和0.80元，目前对应的市盈率分别为12.84倍和9.95倍。我们维持公司增持评级。　　风险提示。行业调整深度高于预期，甚至出现行业萧条；公司销售严重落后于预期。

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