一道分水岭疫情之下物业的新契机

“若干年后看这场疫情，或许将成为品牌物业与普通物业的一道分水岭。”一位TOP50香港上市物管企业总经理在接受中国房地产报记者采访时表示。

在这场前所未有的“战疫”中，社区成为居民安全的最后一道防线。能否守住这道防线，成为所有物管企业面临的严峻考验。

危机还是契机？物业行业将会发生怎样的转变？谁又会从这场晋级赛中脱颖而出？来自一线的物业企业这样说。

长城物业总裁梁志军：

迎接挑战把握契机

“迎接挑战，把握契机。”在长城物业总裁梁志军看来，此次疫情对于物管行业是一次重大考验，考验企业在灾难面前的快速响应能力、资源调配能力、团队协同作战能力；也考验从业人员工作意志，以及企业与业主之间的信任度。

但面对重大疫情，企业尚存在应对经验的不足：

一、防护物资紧缺。物业公司面临防护物资的缺乏、脱销，员工在缺少防护的情况下开展工作；二、员工超负荷工作。由于多个城市封城和封路，很多员工无法及时返岗工作，这也意味着在岗员工基本连轴转，没有休息时间。三、企业支出成本增加。由于采购物资成本增加，据估算，长城物业每月成本增加 400 万元以上。

但我认为这也是重塑行业认知，重塑企业品牌以及加强和业主链接的一次非常好的契机。尽管物业管理行业在国内已经发展了40年，但还有很多社区依然存在着业主与业主之间、业主与物业公司之间的信任危机。这次疫情中，长城物业除了做好日常工作外，还增加了很多额外工作，如：人员车辆进出管控，协助街道社区上门去排查，定点消毒，上门收送快递以及帮业主代购蔬菜、日用品等。

对于未来，梁志军认为，随着各地政府都在积极出台一些恢复生产、保护中小企业的政策，企业所面临的困难应该会逐渐得到改善和消除。

彩生活执行董事兼行政总裁黄玮：

对物业管理行业是第二次价值发现

“我认为这是预警，对物业管理行业来说也是第二次价值发现。”彩生活执行董事兼行政总裁黄玮认为。

她表示，此次疫情中，物业公司在社区中扮演了重要角色，肩负起很多超出日常工作之外的职责。尽管各个物业公司都为防疫投入了很多资金，但可以让业主发现物业管理新的价值。如果这次物业公司整体做得比较好，能够得到业主认可，这个行业未来发展会更加良性。

这种良性首先会表现在今年物业费的收缴率方面，我相信会比往年要提高；其次，一些低价物业费有可能会较往年有所增长。短期来说，疫情对物业公司有影响，但长期来看，物业公司的付出将得到更多回报。疫情中，业主的感谢是业主对员工工作的认可、信任，这比钱更宝贵。

在应对疫情方面，彩生活第一时间调拨1000万元资金采购各种物资，1月23日发起全集团动员令，“集团给我们的目标是希望我们所管的小区确诊病例要能够比整个社会的发病率要低。”

同时她也分享了一组数据，数据显示，彩生活在武汉的77个项目中业主确诊发病率远远低于武汉市平均水平。

同时她也表示，物资紧缺是目前物业管理行业最大的一个痛点。如果物业人员有人感染，整个物业团队都将隔离，将导致小区物业管理瘫痪。因此，物业一线人要得到更好的保护，提供安全的工作环境。

蓝光嘉宝服务经营副总裁吕良海： 疫情让业主和政府主管部门认识到物业服务价值

“疫情让广大业主和政府主管部门认识到物业服务企业在社区治理和创造美好生活中的价值。”蓝光嘉宝服务经营副总裁吕良海表示。

同时他也认为，此次疫情给物管行业带来三方面启示：

一、在服务方面，物业服务企业后期要加大一些预防传染疾病的宣传，包括家庭防疫物资储备的重要性；还要升级应急管理机制和服务标准。

二、在经营方面，未来可能会激发一些在家消费新模式，物业服务企业围绕业主的生活服务，在衣食住行等方面会有更多可能。因为物业拥有与业主接近、熟悉、信赖这一天然优势；包括蓝光嘉宝在内的物业同行，依托新的技术在社区智慧平台已经布局多年，在产品服务和甄选方面具有更多议价优势，在线上线下融合方面，已经具备一定基础。

三、针对本次疫情，可以看到很多超市和商业都处于停止运营甚至关闭状态，但物业服务人员和物业服务中心没有受到影响，并且起到了桥梁作用，实现了最后100米触达。

碧桂园服务董事兼总经理李长江：

物业与业主之间联系会变得更为紧密

“我们有2000多名员工在武汉一线战斗，到现在为止没有一个员工感染，连一个疑似病例也没有。”碧桂园服务董事兼总经理李长江表示。

在他看来，经此一役，整个物管行业都在发生改变：一是员工心态和业主心态发生了改变，物业与业主之间联系会变得更为紧密。二、经历疫情之后，物业企业服务质量得到提升，未来服务的标准会发生改变；三、服务模式会发生改变，线上服务、线上交流成为主流，线上工具的使用也会成为主流，如人脸识别、车辆识别在疫情中发挥了重要作用，无人机喷洒消毒得到广泛应用。

从经营方面来看，此次疫情中，物业服务做得更加务实，在疫情之中得到业主的深度认可，将促使收缴率、 满意度显著提升；从资本市场角度看：股价上涨，更加得到资本市场的认可。

对于物管行业未来发展，他认为入户增值服务短期内受到限制，疫情结束后业主的需求会得到更多释放，如入户消杀方面的需求会增加。

绿城服务高管吴志华：

业主共治共管共享能力增强

“目前物业服务企业压力更多是服务和管理上的压力，非成本压力。”绿城服务高管吴志华表示。

在他看来，从收入端来说，对比其他行业物业管理行业具有抗周期性和抗风险性，尤其物业服务费合同周期较长。所以，物业公司整体收入不会受到太大影响，尤其是住宅物业。从成本端来说，尽管防疫成本支出在增加，尤其是人工和物资成本在加大，但目前国家处于疫情中，业主关注点也在防疫，正常物业服务会有所减少，如疫情得以控制，那么物业企业成本压力就不会大。

对于此次疫情给物管企业带来的契机，他认为未来有利于企业品牌价值释放。一方面，通过疫情，社会和广大业主对物业服务价值有了重新认知，疫情后，整体物业管理政策面会逐渐改善，政策会更加有利于物业公司发展。另一方面，经历疫情后，物业公司在管理和服务等方面更加成熟，同样业主的共治共管共享能力也会增强。

同时他也认为，对物业公司品牌发展而言，疫情既是机遇也是挑战。对于物业公司最大的挑战是疫情控制后，业主返家、企业复工后带来的正常物业服务压力、继续防疫压力和人员缺编压力，这需要物业公司做好应对准备。

中信证券基地产首席分析师陈聪：

行业被社会重视

这次疫情将强化、加速未来物业行业发展趋势：一是政策从中性转变到支持，未来社区、街道与物业的合作将越来越多，物业将被纳入基层治理体系，业委会成立门槛将降低，加大了街道、社区、物业的话语权；二是增值服务拓展，但不要试图颠覆美团、京东，物业公司要考虑最后一公里的服务，寻找与各领域的独角兽企业合作，贡献力量，才能让增值服务实现的可能性更大，让服务的生态圈扩大；三是对公共物业管理的影响更大，医院、交通枢纽等地方，物业付出很大劳动，行业被社会重视，相应的物业应该有专业物业公司承担，全域化服务程度变大，保持品牌化服务、深度化服务；四是通过疫情与业主建立互信，建立互信不是简单的过程，需要依靠管理、科技等手段，才能成为物业公司新的护城河。

东方瑞宸联席总裁、仁桥投资总经理沈梦：

关键是形成品牌美誉度

“目前消费加服务对GDP增速的贡献率是超过70%，物业行业是连接服务与消费，它是一个真正实现幸福中国梦的国计民生行业。如果假设疫情能够尽快得到控制，3月份可以复工，则对线下实体消费行业的全年影响大概在15%左右。”

在她看来，经过这次疫情后，物业行业会迎来发展机遇。首先是部分物业公司的品牌属性会得到增强。现在所有物业公司都想做增值服务，要关注消费行业特点，最关键的是形成品牌美誉度。其次，物业行业的公共属性会增长，在对公物业业务面前，物业服务企业在基础物业工作的基础上形成几个细分专业领域，将是物业公司非常好的一个投资方向。因为毛利比较高，且竞争壁垒是天然的，比如医院、数据中心、产业园等。

对于物业行业未来的发展趋势，沈梦认为物业行业与金融、科技结合是一个必然趋势。物业行业是最有可能实现物联网软件跟硬件结合的行业，甚至可以创造出人的移动，而不是以房子的物理空间为现实的消费场景。

“中国将来一定会推出公募REITs，物业服务企业是轻资产。如果有稳定收益管理的产品，就可以脱离主体评级去发行证券化产品来持有资产。”在她看来，这也是物业公司实现扩张的最好的金融手段。低利率时代，谁能够创造稳定收益的管理公司，谁就是最优秀的。

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