净资本新规难阻地产信托发行规模回升

净资本新规难阻地产信托发行规模回升 更新时间：2010-10-8 6:40:17 　　在迎来历年来最冷清的黄金周的同时，房企求钱若渴的冲动也并不见缓解，即便是不久前出台的《信托公司净资本管理办法》也无法阻挡房企借信托公司融资的脚步。不过值得一提的是，从近期发行的房地产信托计划看，信托公司在计划中要求的质押方案往往都比较苛刻，作为质押的资产总额经常会几倍于发行的信托规模。

9月30日，ST珠江发布公告称：公司通过以其持有的3325万股西南证券限售流通股所对应的收益权在约定期内转让的方式，获得重庆国际信托有限公司设立“渝信价值投资十一号集合资金信托计划”所募集的信托资金。信托期限为18个月，如果约定期满后公司未能偿还本金和支付资金占用费，重庆国际信托有限公司将要求本公司通过股票二级市场卖出上述股票支付本金和资金占用费以保证其收益。

在历经《办法》出台，发行量短暂的锐减之后，房地产信托发行量又很快回到了今年一直以来的较高发行态势。据用益信托网数据显示，自9月20日至30日的这节前十天里，新成立的投资于房地产的信托计划规模就高达53.57亿。这与外界之前预测的房地产信托发行量要大幅下降的结论相差甚巨。可见虽然面临高达3%的风险系数，这份高风险的饕餮盛宴还是让很多信托公司不忍撤席。

据ST珠江公告称，该公司以上述西南证券限售股份质押给重庆信托作为担保，期满后再以同等价款回购上述股票收益权，并支付13%/年的资金占用费给上述信托计划的受托人重庆信托。虽然公告中说明了在信托计划存续期间，西南证券实施分配时该股票的全部红利及其他衍生收益可交由重庆信托代为保管，期满后可相应冲减ST珠江应付重庆信托资金占用费最近一期支付日的支付金额。但对此，有业内人士分析，此次ST珠江的融资总成本应该超过了20%。

而去年底ST珠江向吉林信托申请信托借款，年利率仅为7.5%，这也是去年房地产信托融资成本的大致水平。一边是不超过10%,一边是12%-15%甚至更高，新政为地产信托的收益率画出了条分界线，也使地产商的们荷包渐趋渐紧。ST珠江也在公告中直言：由于国家对房地产行业的政策调控，银行和信托贷款对房地产行业也大幅度调高了门槛，作为以房地产业为主营业务的公司，目前为开发建设房地产项目向银行融资的难度非常大。为了公司的正常经营和发展，公司一直在努力通过各种合理渠道进行融资。公司认为通过转让股票收益权获得上述信托计划的融资可有效解决公司目前项目运作所急需的资金，对公司的长期发期有利。

《信托公司净资本管理办法》的出台，意在对房地产信托融资进行限制，业界普遍认为3%的高风险系数会使很多资质可能会不达标的信托公司放弃这一块大蛋糕，即便是资质较好的信托公司，做起来也会非常谨慎，但是从节前房地产信托的发信规模来看却并不是这样：

ST珠江此次信托计划的受托人是重庆国际信托有限公司，注册资本为16.3777亿元，其所托管的信托总资产仅为53.0447亿元，再加之之前重庆水务向其增资22亿元，重庆国投在行业中属于资质较好的信托公司。

然而有些资质可能不达标的信托公司却也并没有放停脚步，如中融国际信托有限公司20日发行了一款房地产信托产品，拟融资逾8亿。并且近日中融国际信托有限公司的又一款房地产信托产品——《福州金融街项目集合资金信托计划》进入募集期，拟融资逾1.5亿元。虽然外界不知是这两次信托计划属于存量发行还是新发行，但是如此密集的发行程度对于去年底只有6.75亿元净资本的中融国际信托来说确实让人为止担忧。

不过，从近期发行的房地产信托计划看，信托公司在计划中要求的质押方案往往都比较苛刻，作为质押的资产总额经常会几倍于发行的信托规模。如此次信托计划：以ST珠江所持西南证券3325万股限售股份质押给重庆信托作为担保。如果约定期满后公司未能偿还本金和支付资金占用费，重庆国际信托有限公司将要求ST珠江通过股票二级市场卖出上述股票支付本金和资金占用费以保证其收益。而标的股票今年6月30的期末账面价值超过4亿元。

对此，用益信托工作室的分析师李旸曾对记者表示现在信托公司对待房地产项目非常谨慎。但是房地产信托可能仍然是今年集合信托发行的主流。也有业内人士分析，高的质押成本显示出了信托公司对房地产信托风险的担忧。但是只要地产商融资的需求在，这种情况可能还会持续下去。

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