122亿元押宝免税格力地产胜算几何？

连日来，以地产为主业的格力地产却频频叠加免税概念进入投资者视野。与海洋经济、口岸经济、生物医药一道，免税业务成为这家立足于珠海的区域性房地产企业多元化业务的发展方向之一。

10月30日晚间，格力地产发布公告，宣告收购珠海免税事项交易价以122.15亿元敲定。11月3日，格力地产股价涨幅达10.01%封上涨停板，据同花顺数据，近一年格力地产已涨停13次。格力地产为何频频押宝免税？格力地产发展多年的多元化业务成绩如何？免税业务能否提振其萎靡业绩？

频频动作押宝免税

10月30日晚间，格力地产发布公告，拟通过发行股份及支付现金方式，购买珠海市国资委和城建集团合计持有的珠海免税100%的股权，交易价122.15亿元。

其中以发行股份支付对价114.15亿元，占比93.45%；以现金支付8亿元，占比6.55%。发行股份收购资产部分的发行价格为4.3元/股，向珠海市国资委发行21.87亿股，向城建集团发行4.67亿股。

资料显示，珠海免税集团是国内唯一一家全资拥有免税、有税和保税三大业务运营管理实践经验的国有独资企业，在珠海拱北、横琴口岸、九州港口、港珠澳大桥港口以及天津滨海机场等地拥有免税门店。

据格力地产介绍，通过此次重组，格力地产将发展成为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司。消息发布后，11月3日股市开盘后，格力地产涨10.01%封上涨停板。据同花顺数据显示，近一年格力地产已涨停13次。

事实上，这仅是格力地产免税图谋的一部分。9月7日，格力地产从9家房企中脱颖而出，以16.51亿元拿下三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规地块，溢价率高达47.7%。15天后，公司再与茅台集团置业公司达成战略合作协议。10月15日，格力地产珠海免税MALL旗下全新跨境全球购板块――“珠免国际”上线，意图以“正品全球购 ・ 就上免税MALL”为理念， 以全球直采作为其战略核心，抢夺线上免税市场。

对此，中国企业家发展联盟副理事长柏文喜表示，格力地产收购珠海免税，除了可以进入商业领域来为公司培育和拓展新业务以增厚业绩之外，还可以获得一个和房地产开发实现联动和协同效应的IP，可以作为格力地产介入商业地产的一张牌、一个主力店业态，无论是从勾地而言还是从招商而言都是加分项。

主业萎缩多元化业务不成气候

格力地产可以称得上是“非典型”房企，其多元化转型最早在2013年。彼时，格力地产提出“从房地产建筑商到城市综合运营商”的转型目标，开始多元化布局，意图打造“房地产主业、特色海洋经济、特色口岸经济”三大板块产业。至2015年，格力地产最终确立了“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”产业格局。

事实上，格力地产也曾有在地产主业大展宏图的野心，2014年，格力地产首次进军上海拿下了上海浦东前滩的单价“地王”。不过进展却不甚理想，如今6年多时间过去，项目却仍处于建设初期，此外其最后一次公开在一级市场拿地，还要追溯到4年前。不仅如此，格力地产还在通过移交建设项目以募集资金。10月30日，其发布公告称，公司拟终止实施募集资金投资项目“香洲港区综合整治工程”后续建设工作，并将其移交给珠海市香洲正方控股子公司，以补充流动资金用于公司日常经营及业务发展。

与之相对应的是，格力地产主业营收的连年下滑和土储的严重不足。就近年来看，2019年，格力地产的房地产业务营收同比下降1.77%，这已是其自2017年以来连续3个财务年度出现同比下降。不仅如此，土地储备方面，2017年，格力地产土地储备尚有172.86万平方米，到了2019年仅剩105.82万平方米。2019年年报显示，其仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目，持有待开发的土地区域仅有珠海、重庆两地。

而尴尬的是，格力虽然代建工程、渔获等收入也在提升，但多元化业务对格力地产的收入贡献仍旧十分有限。财报数据显示，最近几年来，格力地产的业绩支撑仍依赖于房地产业务。

2017年至2019年，格力地产房地产业务实现收入分别为29.69亿元、23.89亿元和23.47亿元，分别占比公司总收入的99.86%、77.62%和55.97%。2020年上半年，房地产业务实现收入26.55亿元，占比公司收入的89.15%。而包括渔获销售及其他业务板块营收合计3.23亿元，占比仅10.85%。对此，柏文喜表示，由于格力地产的多元化业务尚待培育和未能很快形成获利能力，导致目前业绩依赖地产业务的局面。

免税能否提振业绩？

多元化业务收获不佳的情况下，格力地产将目光瞄准了免税业务。

事实上，免税是门相当暴利的生意，全球免税巨头的毛利率大多都在50%以上。免除“三税”后，低价也能赚取丰厚利润，是免税业吸引入局者的重要原因。

对比格力地产与珠海免税的业绩即可以发现，2019年，格力地产营收为41.93亿元，相较之下，尽管珠海免税营收仅是格力地产的六成，但珠海免税的归母净利润却高达9.44亿元，是格力地产的近两倍。

“也不能单纯看珠海免税的盈利能力，”柏文喜表示，收购珠海免税的益处不止于此，收购商业企业后，其相对丰沛的现金流可以为地产企业所用，而且免税行业是个相对封闭且竞争不是很激烈的行业，牌照本身就有价值。

不过，“格力地产要想靠收购的免税业务在短期内提升业绩可能还有难度。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，商业主要依靠的是稳定的现金流，但不如收购住宅项目，体量大且转化销售数据迅速。但是作为有潜力的业务，免税业务的收购对提升投资者信心有帮助。柏文喜亦表示，免税业务是否能够提振格力地产的业绩，还要看珠海免税真实的业绩、净现金流状况，目前来看至少从概念上可以对格力地产有所帮助，对格力地产的市值管理也有所裨益。

然而值得注意的是，免税市场垄断性强，日前中免、日上、中侨免和海免4家均为中免集团旗下免税品牌，占据国内免税市场份额的93%。尤其在海南，中免集团已开业4家离岛免税店面，处于绝对霸主地位。尽管目前，海南已在采用市场化竞争方式，选择并确定新增加的海南离岛免税购物经营主体，但格力地产一旦介入将面临和中免的正面竞争，免税业务日后发展如何，还需静待时日观察。

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