广州万隆：保障房撑起中长期格局

广州万隆：保障房撑起中长期格局 更新时间：2011-4-30 11:37:51 　　一、当前市场反应不足的地方

日前，央行最新公布的数据显示，2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，虽比上年回落6.5个百分点，但是其中保障性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。这不能不算是一个重要的信号。

我们认为市场反应不足在于：市场对房地产继续调控的预期较为充分，但是对于保障房提速与城镇化催生的高增长高通胀机会反应不充分。

二、核心逻辑

目前，市场的焦点大都放在了一轮又一轮的房地产调控方面，对楼市加强调控的预期较为充分，尤其是在国务院派出的8组楼市督查组已经结束督查，“新国八条”历时3月而楼市依然火爆的当前阶段。对于保障房称起中长期格局反映不充分的原因在于没有深刻领会保障房的背后逻辑。

首先，保障房和商品房建设都依赖资金的支持，目前最大的源头是银行。如果把银行比作一个水库的话，保障房和商品房无疑是两个最大的出水口。以前由于商品房背后的高利润使得保障房这个出水口基本处于关闭状态，而目前管理层的层层调控使得商品房出水口不断被收紧，银行被迫打开保障房这个出水口。

其次，保障房无利润的观点逐步被改变。之前保障房建设力度不乐观的最大原因在于相对于商品房市场，无论是开发商还是地方政府都从中得到的利润都不大，因此积极性不足。但是目前在逐步堵死商品房市场资金来源的情况下，他们不得以重新审视保障房市场的利润空间。其观点也在发生变化，因为保障房当中经济适用房、两限房可以出售，因此房地产开发商和商业银行的参与态度会较为积极；只是对于棚户区改造项目的态度较为谨慎，原因在于其前期拆迁工作繁杂，项目贷款期限较长，且还款来源主要依靠未来租金收入，是否出售也尚未明确。

再次，目前，在拉动经济增长的“三驾马车”中，由于欧美消费市场的疲软，出口已经乏力已经很长时间，且目前没有转好的迹象；拉动内需、促进消费已经喊了好多年了，短期之内难有大的改善；只有投资这一项，政府干预的可操作性最大，之前的“四万亿刺激方案”就是一个典型的例子。因此，政府在投资方面仍有施展的空间，而保障房和城镇化无疑是最最有可能的落脚点。

最后，也是最重要的一点，那就是保障房的政治属性。目前阶段，高房价高通胀已经使得民怨沸腾，保障房建设直接关系到社会的稳定，加快建设保障房已经成为一项政治任务。因此其是否能够完成建设是没有怀疑的余地的，而起带动的相关产业投资无疑是一大潜在的利好。

三、机会与风险

总的来看，在高通胀高增长的中长期格局下，房地产调控可能加大调控力度，但其目的不是单纯的打压，而是推进保障房、双轨制，以及三四线房价可控的基础上继续推进城镇化。

因此，未来房地产调控政策落地后，那些具有保障房预期的地产股将迎来阶段性机会，而风险主要集中在部分已经被严重高估但无实质性题材的概念股。

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